Blog du droit du tourisme chez l’habitant

Les revenus de la location de logements meublés (de tourisme ou hors tourisme) sont selon le cas, soit soumis au paiement de contributions sociales acquittées auprès de l’administration fiscale, soit soumis au paiement de cotisations sociales dues auprès de l’URSSAF. A ce titre, il convient d’examiner les modalités d’application de ce dispositif. Le présent article ne concerne pas les personnes qui relèvent du régime social agricole (MSA) qui font l’objet de règles particulières. De même, il ne vise pas les personnes qui exercent leur activité de location dans le cadre d’une société.

Depuis le 1^er janvier 2017, le principe est que les loueurs de meublés de tourisme qui réalisent un montant annuel de loyers supérieurs à 23 000 € sont redevables de cotisations sociales auprès de l’URSSAF en application de l’article L. 611-1 (6°) du code de la sécurité sociale (disposition issue de l’art. 18 de la loi n° 2016-1827 du 23 décembre 2016 de financement de la sécurité sociale pour 2017). Cette solution s’applique dans les mêmes conditions que les intéressés soient LMP ou LMNP.

De plus, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 a complété ce dispositif en précisant que les loueurs de meublés qui répondent à la définition fiscale de loueur de meublés professionnel (LMP) doivent également faire l’objet d’une affiliation sociale auprès de l’URSSAF (art. 22 de la loi n° 2020-1576 du 14 décembre 2020 de financement de la sécurité sociale pour 2021 ayant modifié l’article L. 611-1 (6°) du code de la sécurité sociale).

Pour mémoire, les LMP sur le plan fiscal sont les personnes physiques qui réalisent, d’une part, un montant annuel de loyers supérieur à 23 000 € et, d’autre part, des loyers annuels supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (art. 155 (IV) du CGI). Comme précité, les LMP doivent désormais faire l’objet d’une affiliation sociale. Cette règle concerne notamment les loueurs qui procèdent à la location de meublés non touristiques (locations meublées de longue durée ou baux mobilité).

S’agissant des loueurs de meublés de tourisme, peu importe à ce titre que les personnes soient loueurs de meublés professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP) sur le plan fiscal pour déterminer le paiement de cotisations sociales.

Sur le plan social, il convient désormais de distinguer deux catégories de loueurs de meublés de tourisme avec :

– d’une part, les loueurs exonérés de cotisations sociales du fait que le montant annuel des loyers n’excède pas 23 000 €. Ces personnes sont redevables des contributions sociales sur leur résultat fiscal au taux de  17,2 % prélevées par les services fiscaux avec l’impôt sur le revenu (taux majoré en 2018 de 15,5 % à 17,2 %) (à noter le cas particulier des loueurs qui louent à la fois des meublés de tourisme et des meublés hors tourisme, voir ci-dessous) ;

– d’autre part, les loueurs désormais redevables de cotisations sociales du fait que le montant annuel des loyers de meublés de tourisme excède 23 000 € qu’ils soient LMP ou LMNP sur le plan fiscal.

Ces principes concernent indifféremment les personnes qui font application du régime fiscal du régime micro-BIC ou d’un régime réel BIC de plein droit ou par option.

Ces solutions visent les personnes physiques qui exercent l’activité de location à titre individuel. Les locations par une société nécessitent un examen spécifique qui dépend de chaque type de société (SCI, SARL, SAS …) qui n’est pas abordé dans le présent cadre.

Le plus souvent, les modalités d’application de ces dispositions législatives sont simples et ne soulèvent pas de difficulté particulière.

Cela étant, certaines situations peuvent poser questions, tels notamment les cas suivants :

– la location de logements au nom de chacun des membres du foyer fiscal (1) ;

– la location cumulée de logements meublés de tourisme et de logements hors tourisme (2).

1. La location de logements meublés au nom de chacun des membres du couple

L’article L. 611-1 (6°) du code de la sécurité sociale qui constitue le fondement juridique du paiement des cotisations sociales par les loueurs de meublés vise : « Les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ».

Le seuil en question est de 23 000 € de loyers perçus par année. Incidemment, la question se pose de savoir s’il faut inclure ou non la TVA collectée pour ceux qui font application de cet impôt. Sans aucun doute, la TVA est exclue de l’assiette sociale. La question est de savoir si cette TVA doit être retenue pour apprécier le montant de 23 000 € en tant que seuil déclencheur du paiement des cotisations sociales.

Dans certaines situations, les biens sont loués par chacun des membres du même foyer fiscal. A ce titre, le montant des loyers perçus par chacune de ces personnes peut s’avérer inférieur au seuil de 23 000 €. Toutefois, le montant total des loyers peut être supérieur audit seuil de 23 000 €.

Pour l’appréciation de ce seuil de 23 000 €, l’article 155 du code général des impôts fait mention des recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal.

Sur ce point, les commentaires de l’administration fiscale précisent en ces termes : Lorsque plusieurs membres d’un même foyer fiscal, dont les revenus sont imposés sous une cote unique, se livrent à la location directe ou indirecte de locaux meublés ou destinés à être loués meublés, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € s’apprécie au vu du montant total des recettes de location meublée acquises par le foyer fiscal (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 130).

Rappelons pour mémoire que cette solution vise les personnes mariées et les personnes ayant conclu un PACS (pacte civil de solidarité). Sur ce point, il est à noter que le régime matrimonial n’a aucune incidence et peu importe que les biens appartiennent à chacun des membres du couple.

En revanche, il n’y a pas lieu de procéder au cumul des recettes pour les personnes en couple en situation de concubinage, puisqu’elles relèvent nécessairement de deux foyers fiscaux différents au regard de l’impôt sur le revenu.

En conclusion, l’appréciation du seuil de 23 000 €, obligeant à l’affiliation sociale auprès de l’URSSAF, doit se faire au niveau du foyer fiscal quand bien même le montant des loyers réalisés par chacun des membres est inférieur à ce seuil de 23 000 €.

2. La location concomitante de logements meublés de tourisme et de logements meublés hors tourisme

Certains loueurs réalisent à la fois des locations meublées de tourisme et des locations meublées hors tourisme.

A ce titre, il faut rappeler que les principes d’affiliation sociale mentionnés ci-dessus :

– la perception de recettes issues de meublés de tourisme donne lieu à cotisations sociales si les recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € (que les personnes soient LMP ou LMNP) ;

– la qualification fiscale de loueurs de meublés professionnels (LMP) (avec des loyers à la fois supérieurs à 23 000 € et aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) conduit à l’affiliation sociale.

La question est de savoir quelle solution retenir alors que certains loueurs perçoivent différents types de recettes issues de locations meublées distinctes. A ce titre, il faut envisager plusieurs hypothèses mentionnées dans le tableau de synthèse ci-dessous pour lesquelles nous suggérons les solutions ci-après.

Pour la bonne compréhension de cette présentation, l’appréciation des différents seuils doit se faire au niveau du foyer fiscal, qu’il s’agisse du seuil de 23 000 € ou du montant des autres revenus professionnels. Par ailleurs, il est utile de rappeler que le non-paiement de cotisations sociales conduit au paiement des contributions sociales (CSG-CRDS) auprès du Trésor public au taux global de 17,2 % sur le résultat fiscal.

Tableau de synthèse des loueurs de meublés percevant à la fois des loyers touristiques et des loyers non touristiques

* LMP = loueurs de meublés professionnels

* LMNP = loueurs de meublés non professionnels 

De cette présentation, nous pouvons constater deux conséquences particulières :

– en premier lieu, la qualité fiscale de LMP emporte l’obligation du paiement de cotisations sociales sur l’ensemble des loyers quand bien même les loyers touristiques sont inférieurs à 23 000 € ;

– en second lieu, l’obligation du paiement de cotisations sociales sur les loyers touristiques (loyers > 23000 €) n’entraine pas nécessairement le paiement des cotisations sociales sur les autres loyers (hors tourisme) si le loueur n’a pas la qualité fiscale de LMP (loyers totaux < aux autres revenus professionnels du foyer fiscal).