Nous présentons ci-dessous l’introduction et le plan détaillé de l’ouvrage numérique : Guide juridique et fiscal des meublés de tourisme.
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Introduction
Locations saisonnières : prestations particulières de parahôtellerie
La location de logements meublés pour un usage touristique est une activité particulière sur le plan juridique, dans la mesure où il s’agit plus d’une activité patrimoniale que d’une véritable activité professionnelle.
Sur bon nombre d’aspects juridiques et fiscaux, cette activité est à mi-chemin entre ces deux pôles patrimonial et professionnel.
De plus, l’incohérence entre la qualification juridique et le traitement fiscal ne facilite pas la compréhension de l’environnement réglementaire. De même, les errements du traitement social concernant ce type sont pour le moins déroutants.
Enfin, force est de constater la diversité des situations selon que les locations sont classées ou non, en milieu rural ou en milieu urbain, selon que les locations sont exercées par des agriculteurs ou non, selon que les loueurs ont ou non le statut fiscal de loueurs de meublés professionnels.
Plan : approche globale juridique, fiscale et sociale
Dans la présente publication, l’examen de l’encadrement juridique des activités de locations de meublés touristiques est articulé en trois volets :
– la première partie a pour objet de cerner la notion de locations meublées selon que les locations sont classées ou non ;
– la deuxième partie présente les différentes variantes concernant les statuts juridiques, les statuts fiscaux (imposition des bénéfices, TVA et impôts locaux) et les statuts sociaux applicables à chacun des prestataires ;
– la troisième partie examine les différentes réglementations qui déterminent les modalités d’exercice des activités en question, qu’il s’agisse notamment des obligations concernant l’information des consommateurs, les règles de sécurité en présence de piscines, les règles d’accueil concernant la sécurité et l’accessibilité du public.
Plan détaillé de l’ouvrage
1ère partie. Principes généraux : définitions et classement des meublés de tourisme
Chapitre 1. Définitions des différentes notions
Meublés non classés, meublés classés et meublés labellisés
Notion de meublés de tourisme
Notion de locations saisonnières
Notion de gîtes ruraux
Notion de meublés constituant l’habitation principal du locataire
Chapitre 2. Procédure de classement des meublés de tourisme
Procédure de classement applicable à partir du 1er juin 2012
1/. Choix d’un organisme de classement
2/. Déroulement de la procédure de classement
3/. Information du classement
Classements effectués avant le 1er juin 2010
Bref panorama des avantages du classement en meublés de tourisme
2ème partie. Obligations juridiques, fiscales et sociales des loueurs de meublés de tourisme
Chapitre 1. Qualification, statut juridique et déclaration d’activités des loueurs de meublés
1. Qualification juridique des activités de locations de meublés touristiques : activité civile, commerciale ou agricole
Activité civile de loueur de meublé non professionnel
Activité commerciale de loueur de meublés professionnel
Activité agricole des locations ayant pour support une exploitation agricole
2. Déclaration d’activité auprès du Guichet unique électronique des entreprises
Déclaration d’activité auprès du Guichet unique électronique
Déclaration administrative et attribution des identifiants SIREN, SIRET et code APE
3. Déclaration préalable en mairie de l’ensemble des meublés de tourisme
4. Enregistrement en mairie des locations de meublés de tourisme
5. Statuts juridiques : activité individuelle et sociétés
L’activité de location exercée à titre individuel
L’entreprise individuelle
Le statut d’auto-entrepreneur
L’activité de location exercée en présence d’une société
La création d’une société civile immobilière
La création d’une société commerciale
La présence d’une société agricole
Chapitre 2. Obligations fiscales des loueurs de meublés
1. Imposition des bénéfices des loueurs de meublés
L’application du régime de l’impôt sur le revenu
Application du régime du micro-BIC
Principes du régime des micro-entreprises
Cas particulier des revenus issus des meublés de tourisme non classés
Modalités d’imposition selon le régime des micro-entreprises
Modalités déclaratives selon le régime des micro-entreprises
Le régime réel des bénéfices commerciaux
Principes d’application du régime réel simplifié des BIC
Champ d’application du régime réel simplifié des BIC
1/. Chiffres d’affaires limites du réel BIC
2/. Modalités d’option pour le réel BIC
Modalités d’application du régime réel simplifié
1/. Produits de l’entreprise
2/. Charges de l’entreprise
3/. Variation des stocks
4/. Règles spécifiques d’amortissement des immeubles affectés à la location de logements meublés
Amortissements par composants
Amortissement linéaire impératif
Limitation fiscale des amortissements
Non-déductibilité des amortissements portant sur des travaux indissociables d’immeubles non inscrits au bilan
Autres particularités fiscales des loueurs de meublés
Distinction fiscale entre loueurs de meublés professionnels (LMP) et loueurs de meublés non professionnels (LMNP)
Règles d’imputation des déficits des loueurs de meublés professionnels ou non professionnels
Traitement fiscal des plus-values des loueurs de meublés professionnels ou non professionnels
1/. Régime des plus-values immobilières aux loueurs de meublés non professionnels
2/. Régime des plus-values professionnelles aux loueurs de meublés professionnels
Adhésion possible auprès d’un centre de gestion agréé
Réduction d’impôt sur le revenu pour frais de comptabilité en cas d’option pour le réel
Réduction d’impôt sur le revenu pour les travaux sur des meublés de tourisme
Exemples comparatifs du régime des micro-BIC et du régime réel BIC
Cas particulier des agriculteurs loueurs de gîtes ruraux ou autres locations meublées
Diversité des solutions applicables
Rattachement optionnel des recettes commerciales aux recettes agricoles
Incidences de la remise en cause de la théorie du bilan
Les modalités d’application du prélèvement à la source
Le régime de l’impôt sur les sociétés
2. Règles d’application de la TVA par les loueurs de meublés touristiques
Conditions d’application de la TVA par les loueurs de meublés
Enjeu de l’application de la TVA
Obligation du service de prestations de services parahôtelières
Conséquences particulières de l’application de la TVA
Cas particulier d’application de la TVA par les propriétaires de logements loués nus
Les différents régimes de TVA applicables
Application du régime de franchise en base de TVA
Application du régime simplifié d’imposition de TVA
Modalités d’option pour l’application de la TVA
Taux de TVA applicables : taux réduit et taux normal
Modalités d’application du régime simplifié d’imposition de TVA
Appréciations chiffrées de l’application ou non de la TVA
Changement de situation au regard de la TVA
Une activité assujettie devient exonérée
L’activité exonérée devient assujettie
Règles particulières de TVA concernant les agriculteurs
Conditions d’application du taux réduit de TVA sur les travaux
Taux réduit de TVA sur les travaux et locations de meublés
Précisions complémentaires concernant l’application du taux réduit
Travaux concourant à la production d’un immeuble neuf
Travaux augmentant la surface de plancher
Locaux affectés partiellement à l’habitation
Travaux d’aménagement de combles et de greniers
Attestations préalables à souscrire et interrogation possible de l’administration
3. Les règles de la fiscalité locale
Paiement de la contribution économique territoriale
Contribution économique territoriale ou taxe d’habitation
Modalités d’application
Paiement de la taxe d’habitation
Modalités d’application de la taxe d’habitation
Exonération de la taxe d’habitation des activités d’hébergement dans les ZRR
Taxe foncière sur les propriétés bâties
Exonération temporaire des constructions nouvelles
Exonération des activités d’hébergement dans les ZRR
Locations par des agriculteurs
Constructions de piscines
Taxes d’aménagement communale et départementale
4. Autres impôts applicables
La taxe de séjour
La taxe de séjour proprement dite
Assiette et tarif de la taxe de séjour
Exonérations
Recouvrement
Pénalités
La taxe de séjour forfaitaire
Calcul et barème
Recouvrement et pénalités
La taxe additionnelle à la taxe de séjour instituée par les départements
5. Contribution à l’audiovisuel public
Redevance TV et loueurs redevables de la taxe d’habitation
Redevance TV et loueurs redevables de la cotisation foncière des entreprises
6. Redevances d’auteurs dues auprès de la SACEM
7. Contribution annuelle sur les revenus locatifs
8. Application de l’impôt sur la fortune immobilière
Principes de l’IFI
Traitement particulier des loueurs de meublés
9 Application des droits de mutation à titre gratuit
Chapitre 3. Application de la législation sociale aux loueurs de meublés touristiques
1. Paiement des contributions sociales auprès du Trésor public
2. Affiliation sociale des loueurs de meublés professionnels auprès du RSI
Errements des régimes sociaux et de la jurisprudence
Conditions et modalités d’affiliation sociale auprès du RSI
Incidence de l’application de la TVA sur le traitement social des locations de meublés
Obligation d’affiliation sociale des loueurs ayant des loyers supérieurs à 23 000 €
3. Paiement de cotisations sociales agricoles auprès de la MSA
Champ d’application du régime social agricole et agritourisme
Précisions concernant les locations meublées situées sur une exploitation agricole
Risques de double paiement des contributions sociales
Locations hors du champ du régime social agricole
Cas particulier des cotisants solidaires agricoles
4. Paiement de la Cotisation subsidiaire maladie (dite cotisation PUMa)
3ème partie. Réglementations spécifiques applicables aux locations de meublés touristiques
1. Obligation d’information préalable des consommateurs
Remise d’un état descriptif, affichage du classement et mention « Annonce professionnelle » ou « Annonce non-professionnelle
Informations loyales évitant le délit de publicité mensongère
2. Règles d’établissement d’un contrat de location meublée
Principaux généraux des contrats de locations saisonnières
Modalités d’exécution des contrats de locations saisonnières
La réservation avec le versement d’arrhes ou d’acompte et annulation
La résiliation du contrat de location pour cas de force majeure
La validité des contrats de location sous forme électronique
L’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie
Le versement d’un dépôt de garantie
Le paiement du loyer et des charges,
Les conditions d’occupation des logements
La présence d’animaux domestiques
Les troubles de jouissance subis par le locataire
L’interdiction éventuelle de fumer
3. Remise de documents de diagnostics technique
Suppression de l’obligation d’un diagnostic de performance énergétique
Remise d’un constat de risque d’exposition au plomb
Etat des risques naturels et technologiques
4. Règles de responsabilité et souscription de contrats d’assurance
Responsabilité des prestataires touristiques
Souscription de contrats d’assurance adapté
5. Paiement des prestations touristiques par des chèques-vacances
Principes des chèques-vacances
Agrément des prestataires et modalités d’utilisation des chèques-vacances
6. Obligation de remplir une fiche individuelle de police pour les clients étrangers
7. Règles concernant les piscines : sécurité contre noyades et hygiène
Obligation de déclaration en mairie
Règles de sécurité contre les noyades
Règles sanitaires concernant la qualité de l’eau
8. Règles de sécurité contre l’incendie
Principes généraux
Situations particulières du cumul de plusieurs meublés ou de meublés et de chambres d’hôtes dans le même lot immobilier
9. Réglementation concernant l’accessibilité des personnes handicapées
10. Règlement de copropriété et locations meublées
11. Changement d’usage des logements d’habitation en locations meublées
Principes et champ d’application
Cas particulier des logements meublés
Procédure d’autorisation administrative
Sanctions applicables
Modifications de la loi ALUR du 24 mars 2014
12. Logements en location et sous-locations meublées
Locations meublées par des agriculteurs soumis au statut du fermage
Locations meublées et application du statut des baux commerciaux
Statut des baux d’habitation et sous-location
13. Signalisation routière des activités de meublés de tourisme
Les panneaux de signalisation routière
Les panneaux d’indication
Les panneaux de signalisation d’information locale (SIL) (type DC)
Les préenseignes dérogatoires
14. Obligations des loueurs mettant à disposition un accès internet par wifi
Cadre juridique des obligations des propriétaires : conservation des données
Mise en œuvre pratique des obligations
15. Droit de l’urbanisme et obtention de permis de construire en zones naturelles et agricoles pour la réalisation de gîtes ruraux
16. Obligations des organismes exerçant une activité d’entremise ou de négociation ou de plateforme numérique
17. Sécurité relative aux aires collectives de jeux
18. La compatibilité du statut de fonctionnaire avec la location meublée touristique
19. Procédure de médiation des litiges entre consommateurs et professionnels
Annexe : Impôt sur le revenu 2023 : présentation complète des modalités de déclaration des revenus réalisés en 2022