L’environnement législatif et réglementaire des activités de location de meublés de tourisme est particulièrement complexe. Lors de la création de ce type d’activité, il faut identifier les différentes règlementations applicables et réaliser différents choix. Nous proposons dans ce cadre une approche ordonnée et méthodologique pour la mise en place de ce type d’activité.
Cette présentation est organisée en 3 volets différents :
– en premier lieu, il convient de s’interroger sur la faisabilité juridique de l’activité envisagée. En effet, différentes législations encadrent et conditionnent la mise en place d’une activité de location de meublés de tourisme (A) ;
– en deuxième lieu, il faut procéder à différents choix concernant le statut juridique de l’activité et le régime fiscal applicable (B) ;
– en troisième lieu, il est nécessaire d’avoir connaissance de l’environnement réglementaire qui s’applique lors de la réalisation de l’activité de location (C).
Le présent document synthétique n’a pas la prétention de l’exhaustivité. Il constitue une première approche en examinant les points principaux.
(pour aller plus loin : Voir le Guide juridique et fiscal des meublés de tourisme).
A. Faisabilité juridique de l’activité de location de meublés de tourisme
Au titre de ce premier volet, il faut vérifier si les législations présentées ci-dessous sont applicables. Certaines dispositions peuvent constituer un obstacle à la mise en place des activités de location.
1. Le droit de l’urbanisme: permis de construire en cas de travaux importants
Cette législation concerne les opérations qui nécessitent l’obtention d’un permis de construire en cas de construction nouvelle ou d’extension, ou en cas de travaux importants avec changement de destination. Ce dispositif concerne également la déclaration préalable de travaux pour laquelle les autorités compétentes peuvent formuler une opposition au projet envisagé.
Sur ce point, il est utile de consulter le PLU (plan local d’urbanisme) si celui-ci existe. La protection des zones non urbanisées repose sur le principe de non-constructibilité. Par exemple, la transformation d’un bâtiment agricole en gite rural situé en zone agricole ou en zone naturelle ne peut être envisagée que si le PLU a été aménagé en ce sens. En l’absence de PLU, il est fait application du principe d’inconstructibilité en dehors des parties actuellement urbanisées.
En résumé, la création d’une prestation d’hébergement touristique en zones rurales peut être confrontée à des obstacles juridiques importants qui résultent de l’application du droit de l’urbanisme.
2. Le droit de la construction et de l’habitation : autorisation au titre du changement d’usage
Un nombre croissant de communes urbaines (voire péri-urbaines) met en place une procédure d’autorisation au titre de la législation du changement d’usage, alors même que l’opération ne nécessite aucune autorisation en matière d’urbanisme. Les personnes dont le projet de mise en place de location de meublés de tourisme se situe en ville doivent se rapprocher des services municipaux afin de vérifier si cette législation du changement d’usage est applicable ou en réflexion. Certains règlements de changement d’usage peuvent limiter le nombre de locations par loueur ou la durée de la location par année. D’autres règlements ont pour effet d’empêcher la mise en place de l’activité de location avec l’application d’un système de compensation draconien.
En bref, la création de meublés de tourisme en milieu urbain peut être restreinte par les règlements locaux au titre de la législation du changement d’usage.
3. Le droit de la copropriété : application de règlements plus ou moins stricte
Le projet de location de meublé de tourisme peut concerner un logement d’habitation qui se situe dans une copropriété. Dans ce cas, il est impératif de consulter le règlement de copropriété qui peut interdire ou autoriser les activités de location de meublés de tourisme.
Ce volet est particulièrement important dans la mesure où il peut constituer un sujet conflictuel avec les autres co-propriétaires et conduire à l’interdiction de l’activité de location de meublés de tourisme.
4. L’application des différents statuts de baux de biens immobiliers
Dans certaines situations, le loueur n’est pas forcément propriétaire des biens immobiliers affectés à la location de meublés de tourisme. Si tel est le cas, le loueur est généralement titulaire d’un bail qui relève d’un statut particulier.
En premier lieu, le locataire d’un logement d’habitation peut être titulaire d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. A ce titre, le locataire ne doit pas en principe procéder à une sous-location. Celle-ci constitue un motif de résiliation du bail d’habitation. De plus, la jurisprudence est particulièrement sévère en obligeant le locataire à reverser au propriétaire bailleur les sous-loyers perçus.
En deuxième lieu, le locataire peut-être un agriculteur titulaire d’un bail rural soumis au statut du fermage. La mise en place d’une activité de location touristique suppose un accord exprès du bailleur au risque sinon que ce dernier engage une action en résiliation du bail rural.
Enfin, le locataire peut être titulaire d’un bail commercial. Il faut dans ce cas s’assurer que l’objet du bail permet la réalisation d’une activité de location de meublés de tourisme.
5. L’application des règles de sécurité contre l’incendie et d’accessibilité des personnes handicapées
La mise en place d’une prestation d’hébergement touristique est en principe soumise à la réglementation concernant les règles de sécurité contre l’incendie et l’accessibilité des personnes handicapées.
Une dérogation réglementaire prévoit l’inapplication de ces législations si la capacité d’accueil n’excède pas 15 personnes.
Au-delà de ce seuil, les prestations d’hébergement sont soumises aux législations précitées avec l’obligation de réalisation de travaux conformes aux exigences réglementaires. De plus, les structures concernées ne peuvent être ouvertes qu’après la visite de la commission de sécurité et d’accessibilité et la délivrance d’un arrêté par le maire de la commune où se situe les biens immobiliers.
B. Choix d’un statut juridique et de régimes fiscaux adaptés au projet
Une fois vérifiée la faisabilité juridique de l’activité, il convient ensuite de procéder à différents choix en matière de statut juridique et de régimes fiscaux concernant l’imposition des bénéfices et l’application de la TVA.
Dans ce domaine, les solutions sont diverses et variées. Elles vont de formules simples à des organisations complexes.
Sur ce point, il convient d’avoir une approche critique à l’égard de certains conseils qui promeuvent des solutions parfois compliquées permettant de facturer des prestations. Tout cela en ignorant les formules simples, il est vrai sans prestation juridique et comptable.
Notre méthodologie est de partir des solutions simples et d’envisager les solutions complexes dans la mesure où elles sont utiles au porteur de projet, et pas uniquement aux prestataires du droit ou du chiffre. Pour cela, nous proposons de distinguer successivement les aspects juridiques de statuts, les aspects fiscaux et les aspects sociaux.
Pour notre part, nous n’avons pas de préférence particulière. Il convient à chacun de retenir la solution qui lui convient, sachant qu’il n’existe pas de formule parfaite. Chaque solution comprend des avantages et des inconvénients.
1. Le choix d’un statut juridique
Dans ce domaine, 2 solutions principales sont envisageables :
– soit l’activité de location est exercée à titre individuel sans la création d’une société ;
– soit l’activité de location est réalisée avec la mise en place d’une société (voire éventuellement de 2 sociétés).
a. La solution simple de l’entreprise individuelle
La première solution de l’entreprise individuelle a le mérite de la simplicité puisqu’il n’est pas nécessaire de rédiger des statuts de société et de se soumettre au formalisme des entités sociétaires. De ce fait, elle est peu coûteuse.
Elle comprend les inconvénients de devoir être réalisée seul et de ne pas être un outil idéal de transmission progressive du patrimoine.
La tenue d’une comptabilité n’est forcément impérative et l’application d’un régime fiscal micro-BIC est possible.
b. La solution plus complexe de la création d’une société
La deuxième solution de la formule sociétaire est plus complexe et plus couteuse puisqu’elle nécessite de respecter le formalisme concernant la création d’une société (rédaction de statuts, annonce légale, rédaction de procès-verbaux d’assemblées générales).
Cette formule peut être adaptée pour les personnes qui ont un projet en commun et qui souhaitent avoir un statut à égalité. De plus, la détention du patrimoine sous la forme de parts sociales facilite la transmission progressive à titre gratuit.
De plus, elle suppose la tenue d’une comptabilité et l’application d’un régime réel d’imposition des bénéfices.
Dans ce cadre, les formules sociétaires sont les suivantes :
– la SCI (société civile immobilière) qui comme sa dénomination l’indique est propriétaire des biens immobiliers. Dans ce cas, la réalisation de l’activité de location meublée peut prendre 2 formes différentes :
* soit la location meublée est directement réalisée par la SCI qui de ce fait relève du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés,
* soit la location meublée est réalisée par un associé qui loue les biens nus à la SCI. Cette solution permet à la SCI de ne pas être imposable au titre de l’impôt sur les sociétés.
– la SARL (société à responsabilité limitée) qui en principe est soumise au régime de l’impôt sur les sociétés. Cette formule peut opter pour le régime de l’impôt sur le revenu en tant que SARL de famille (V. notre dossier sur cette formule).
– la SAS (société par actions simplifiée) qui est une société commerciale. Elle relève en principe du régime de l’impôt sur les sociétés. Cette formule peut être adaptée pour éviter toute affiliation sociale avec un président non rémunéré.
Certains procèdent à la combinaison de 2 sociétés avec une SCI détenant le patrimoine immobilier et une société commerciale d’exploitation (SARL ou SAS) locataire de la SCI. Cette formule préconisée par certains conseils peut être adaptée pour les entreprises d’une certaine taille. Cette solution n’apparaît pas forcément judicieuse pour des projets souvent de dimension limitée que sont les locations de meublés de tourisme.
En toute hypothèse, quelle que soit la formule juridique choisie, il convient de procéder à la déclaration de création d’activité sur le site du guichet unique des entreprises (https://www.inpi.fr/acces-au-guichet-unique).
2. Le choix d’un régime d’imposition des bénéfices et les modalités d’application de la TVA
Dans ce domaine, la principale préoccupation du loueur et de choisir un régime d’imposition des bénéfices adapté à sa situation. De façon accessoire et complémentaire, il faut aborder les questions de TVA et de fiscalité locale.
a. Choix d’un régime d’imposition des bénéfices
Dans ce cadre, les solutions sont également diverses et souvent conditionnées par le choix du statut juridique.
Pour faire simple, 3 solutions principales sont envisageables :
– en premier lieu, le loueur peut envisager l’application d’un régime d’imposition des bénéfices simplifié que constitue le régime du micro BIC. Ce dispositif conduit à la détermination d’un résultat fiscal qui résulte de l’application d’un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % sur le montant des recettes réalisées. Il est à noter que cé régime n’est applicable que par ceux qui exercent l’activité à titre individuel sans création d’une société d’exploitation.
Cette formule comprend l’avantage de la simplicité et l’économie de la tenue d’une véritable comptabilité. Elle comprend l’inconvénient de ne pas tenir compte de la réalité des charges déductibles (notamment de l’amortissement des biens immobiliers) ;
– en deuxième lieu, le loueur peut exercer une option pour l’application d’un régime réel des bénéfices commerciaux dans le cadre du régime de l’impôt sur le revenu. Cette formule suppose la tenue d’une comptabilité en partie double avec un logiciel certifié par l’administration fiscale. Le plus souvent, les loueurs ont recours à un prestataire comptable, même si leur intervention n’est pas impérative. La tenue autonome d’une comptabilité requiert des connaissances comptables certaines ;
– en troisième lieu, les loueurs peuvent faire application du régime de l’impôt sur les sociétés. Il s’agit à ce titre d’un régime réel d’imposition des bénéfices commerciaux avec les obligations comptables mentionnées ci-dessus. La principale différence repose sur les modalités d’imposition sensiblement différentes avec le paiement de l’impôt sur les sociétés et de la flat-tax sur la distribution des dividendes.
Il appartient à chacun de procéder à une simulation chiffrée pour déterminer le régime fiscal adapté à sa propre situation.
b. Traitement des activités regard de la TVA
En principe, l’activité de location de meublés de tourisme est exonérée de TVA quel que soit le montant des recettes réalisées. Toutefois, certains loueurs sont particulièrement motivés pour être redevable de cet impôt, essentiellement dans l’objectif de procéder à la déduction de la TVA facturée par les fournisseurs, essentiellement du fait de la réalisation de travaux importants avec l’application du taux normal de TVA à 20 %.
L’application de la TVA suppose la réalisation de prestations parahôtelières. Il est à noter sur ce point que l’État français devrait certainement modifier les règles applicables dans ce domaine avec un assouplissement des possibilités d’application de la TVA (V. notre article sur le sujet).
3. Application d’impôts divers
En plus des impôts mentionnés ci-dessus, le porteur de projet de location de meublé de tourisme doit savoir qu’il devra acquitter d’autres impôts que sont notamment :
– la cotisation foncière des entreprises ou la taxe d’habitation,
– la taxe foncière sur les propriétés bâties,
– la taxe de séjour,
– la taxe d’aménagement en cas de constructions nouvelles ou de travaux importants avec changement de destination.
3. Le traitement social ou la détermination des prélèvements sociaux applicables
Sur ce point, les choix sont relativement limités :
– soit le loueur est redevable de cotisations sociales auprès de l’URSSAF du fait que le montant des recettes annuelles de locations de meublés de tourisme excède 23 000 € ;
– soit le loueur est redevable de contributions sociales auprès du Trésor public du fait que le montant annuel des loyers n’excède pas le seuil de 23 000 €.
Pour faire simple, le montant des cotisations sociales est sensiblement plus élevé que celui des contributions sociales.
Il existe certaines formules plus complexes qui permettent le non-paiement de cotisations sociales, notamment avec la création de sociétés commerciales dont les dirigeants ne sont pas affiliés sur le plan social.
C. L’environnement réglementaire de l’exercice de l’activité
Après s’être assuré de la faisabilité juridique de l’activité envisagée, puis avoir choisi le statut juridique et le régime fiscal applicable, il convient désormais de tenir compte des différentes réglementations qui encadrent l’exercice de l’activité.
Ces règlementations sont très diverses et concernent essentiellement les domaines suivants :
- Déclaration d’activité de location meublée auprès de la mairie
- Obligation d’information préalable des consommateurs
- Règles d’établissement d’un contrat de location meublée
- Remise de documents de diagnostics techniques
- Règles de responsabilité et souscription de contrats d’assurance
- Paiement des prestations touristiques par des chèques-vacances
- Obligation de remplir une fiche individuelle de police pour les clients étrangers
- Règles concernant les piscines : sécurité contre noyades et hygiène
- Signalisation routière des activités de meublés de tourisme
- Obligations des loueurs mettant à disposition un accès internet par wifi
- Sécurité relative aux aires collectives de jeux
- Procédure de médiation des litiges entre consommateurs et professionnels
(pour aller plus loin : Voir le Guide juridique et fiscal des meublés de tourisme).
(Voir également notre page Conseils)