La perception de recettes commerciales par une société civile immobilière (SCI) conduit à l’application du régime de l’impôt sur les sociétés. Il faut examiner la situation particulière pour laquelle les biens immobiliers de la SCI sont loués en meublé de tourisme par un associé de SCI.
Toute personne quelque peu initiée au sujet sait que lorsque la location meublée est réalisée directement par une société civile immobilière (SCI), celle-ci relève du régime de l’impôt sur les sociétés (art. 206 (2) du CGI ; BOI-IS-CHAMP-10-30).
En principe, une SCI relève du régime de l’impôt sur le revenu avec une imposition directe des associés dans la mesure où les recettes perçues correspondent à des revenus fonciers issus essentiellement de locations d’immeubles nus. À l’inverse, la perception directe de recettes commerciales issues notamment de la location de meublés de tourisme a pour effet que la SCI relève du régime de l’impôt sur les sociétés (IS), sauf à admettre une tolérance administrative de 10 % de recettes commerciales.
Toutefois, qu’en est-il lorsque la SCI détient un immeuble nu pour lequel la location meublée est réalisée, non par la société immobilière propriétaire, mais par un ou plusieurs associés en leur nom personnel ?
Dans cette situation, il peut arriver que l’administration fiscale tente de soutenir que la SCI doit également relever du régime de l’impôt sur les sociétés.
L’arrêt de la Cour administrative de Marseille en date du 31 mars 2023 illustre cette hypothèse (CAA Marseille, 31/03/2023, n° 21MA00318). Selon l’arrêt précité, une SCI possédant un immeuble avait donné en location nue ce bien afin qu’ils soient loués en meublé par certains associés
A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration soutenait que la SCI donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles devait être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts et, par suite, être passible de l’impôt sur les sociétés.
Cette solution avait été confirmée en première instance par le tribunal administratif.
En appel, les juges de la Cour administrative de Marseille ont annulé le jugement dès lors qu’il est constaté que la SCI n’a pas perçu les loyers des sous-locataires mais seulement les loyers de la location nue. Par ailleurs, il était constant que ce sont les associés locataires qui ont garni le bien de meubles et qu’ils ont immédiatement déclaré les revenus tirés de ces locations comme des revenus passibles de l’impôt sur le revenu.
A cet égard, la circonstance invoquée par l’administration selon laquelle la sous-location n’était pas prévue au bail, si elle a une incidence sur les relations entre la société propriétaire et ses locataires, est néanmoins sans influence sur la détermination de la personne ayant encaissé les sommes issues des locations de l’immeuble.
Enfin, l’administration ne pouvait utilement faire valoir que la société requérante aurait déposé depuis plusieurs années des déclarations de revenus mentionnant des recettes locatives encaissées à son nom, alors qu’il s’agit soit de celles issues de la location du bien, nu, aux intéressés, soit de recettes locatives sans lien avec cette dernière.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’application du régime de l’IS est écartée.
Pour compléter l’information sur la toile :
https://www.resodinfo.fr/sous-location-en-meublee-la-sci-proprietaire-bascule-t-elle-a-lis/
https://www.aurep.com/fr/article/4/actualite/3/droit-fiscal/726-sous-location-meublee-et-sci
https://blog.bornhauser-avocats.fr/2023/06/location-en-meuble-indirecte-echec-au-fisc/