En principe, la cotisation foncière des entreprises (CFE) est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée (art. 1447 du CGI ; BOI-IF-CFE). Par exception, sont exonérés de la cotisation foncière des entreprises, les personnes qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle (art. 1459 du CGI ; BOI-IF-CFE-10-30-30-50) (V. volet 1 article précédent). Quelle solution appliquer à l’activité de location de chambres d’hôtes qui n’est pas expressément citée par le code général des impôts et les commentaires de l’administration fiscale, sachant que les loueurs de chambres d’hôtes exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée au sein de leur habitation personnelle ?
Sur ce point, le ministère des finances avait pris position de façon favorable en précisant en ces termes dans le cadre d’une réponse ministérielle publiée au Journal officiel : « Dès lors, la location ou la sous-location de chambres d’hôtes constitue par nature une activité professionnelle passible de CFE. Cependant, aux termes du 3° de l’article 1459 du CGI, sont exonérées de CFE, sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d’une fiscalité propre, les locations de tout ou partie d’une habitation personnelle, que ce soit à titre de gîte rural, de meublé de tourisme ou sans classement d’aucune sorte. Par conséquent, les personnes qui louent ou sous-louent des chambres d’hôtes peuvent bénéficier de cette exonération, à condition qu’il s’agisse de locaux loués dépendant de leur résidence personnelle (principale ou secondaire), c’est-à-dire dont elles se réservent éventuellement la disposition en dehors des périodes de location » (RM Prat, JOAN 20/03/2013).
De la même façon, l’instruction interministérielle du 23 décembre 2013 formule la même analyse (instruction du 23 décembre 2013 relative aux principales réglementations applicables aux loueurs de chambres d’hôtes).
Puis, par un arrêt du 9 octobre 2019, le Conseil d’Etat a remis en cause l’exonération généralisée de la cotisation foncière des entreprises dont bénéficiaient les loueurs de chambres.
Pour fonder sa décision, le Haut Conseil précise que pour être exonérés de CFE, les locaux compris dans l’habitation personnelle du contribuable ou qui constituent tout ou partie de celle-ci doivent s’entendent des locaux dont il se réserve la jouissance ou la disposition en dehors des périodes de location saisonnière. En déduisant de leur seule classification en chambres d’hôtes que les locaux donnés en location par le requérant entraient dans le champ de l’exonération prévue à l’article 1459 du CGI sans rechercher si le requérant se réservait la jouissance ou la disposition de ces locaux en dehors des périodes de location et si, par suite, ils pouvaient être regardés comme faisant partie de son habitation personnelle, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit (CE. 9/10/2019 n° 417676).
En résumé, selon cette jurisprudence, il est permis de comprendre que deux situations doivent être distinguées :
– soit les chambres d’hôtes constituent des locaux que le loueur occupe à titre personnel en dehors des périodes de location, et dans ce cas, l’exonération de la CFE est applicable ;
– soit les biens servant à la location des chambres d’hôtes sont exclusivement affectés à ce type de prestation, sans occupation personnelle du loueur et dans ce cas, la CFE est due.