Le code de la sécurité sociale formule le principe de l’affiliation sociale des loueurs de meublés de tourisme dès lors que les recettes annuelles de location excèdent le seuil de 23 000 €. L’appréciation de ce seuil soulève un certain nombre de questions qu’il convient de tenter de clarifier.
En préambule, il est utile de rappeler que l’article L. 611-1 (6°) du code de la sécurité sociale précise que les loueurs de meublés sont redevables de cotisations sociales auprès de l’URSSAF dans les deux situations suivantes :
– en premier lieu, sont visées les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes annuelles sont supérieures au seuil de 23 000 € lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile. Concrètement, ce texte vise les personnes physiques loueurs de meublés de tourisme classés ou non classés. A ce titre, il peut s’agir de personnes qui sont sur le plan fiscal soit loueurs de meublés professionnels (LMP), soit loueurs de meublés non professionnels (LMNP) (V. ci-dessous la définition des notions de LMP et LMNP) ;
– en second lieu, sont concernés les loueurs de meublés qui remplissent les conditions pour être considérés comme loueur de meublés professionnels (LMP) au sens fiscal. Cette disposition vise notamment les locations meublées autre que meublés de tourisme dès lors que, d’une part, en tant que LMP les recettes annuelles excèdent le seuil de 23 000 € et, d’autre part, le montant des loyers excède les revenus professionnels du foyer fiscal (double condition mentionnée au 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts).
L’appréciation de ce seuil de 23 000 € conduit à examiner les situations suivantes :
– deux personnes d’un même foyer fiscal réalisent chacune des locations dont les loyers personnels de meublés de tourisme sont en dessous à 23 000 € mais dont le montant total des loyers excède 23 000 € (1) ;
– une personne réalise des loyers de meublés de tourisme inférieurs à 23 000 € et des loyers de meublés de longue durée également inférieur à 23 000 €, alors que le montant total excède 23 000 €, le loueur étant LMNP (notamment loyers totaux inférieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) (2) ;
– un loueur réalise des loyers excédant le seuil de 23 000 € puis ultérieurement redescendent en dessous de ce seuil (3).
Le présent développement ne concerne que les personnes physiques loueurs de meublés et non les sociétés qui sont soumises à des règles spécifiques.
1. Appréciation du seuil de 23 000 € au niveau du foyer fiscal
L’article 155 du code général des impôts auquel renvoie le code de la sécurité sociale précise que les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée sont appréciées pour l’ensemble des membres du foyer fiscal pour déterminer si ces recettes excèdent le seuil de 23 000 €.
Sans surprise aucune, l’URSSAF précise que les seuils fiscaux s’appliquent donc au niveau du foyer fiscal et non au niveau individuel.
Cette solution a pour effet que si chaque conjoint (ou pacsé) dispose de revenus tirés de biens propres ou personnels, il convient de globaliser le montant des loyers et chacun est redevable de cotisations sociales si le montant total des loyers excède 23 000 € alors que chacun réalise personnellement des loyers inférieurs à 23 000 €.
2. Perception cumulée de loyers de meublés de tourisme et de loyers de meublés de longue durée
Certains loueurs réalisent à la fois des locations meublées de tourisme et des locations de meublés hors tourisme.
A ce titre, il faut rappeler que les principes d’affiliation sociale concernent les cas suivants :
– la perception de recettes issues de meublés de tourisme donne lieu à cotisations sociales si les recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € ;
– la qualification fiscale de loueurs de meublés professionnels (LMP) (avec des loyers à la fois supérieurs à 23 000 € et aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) conduit à l’affiliation sociale.
La question est de savoir quelle solution retenir alors que certains loueurs perçoivent différents types de recettes issues de locations meublées distinctes. A ce titre, il faut envisager plusieurs hypothèses mentionnées dans le tableau de synthèse ci-dessous.
Pour la bonne compréhension de cette présentation, l’appréciation des différents seuils doit se faire au niveau du foyer fiscal, qu’il s’agisse du seuil de 23 000 € ou du montant des autres revenus professionnels. Par ailleurs, il est utile de rappeler que le non-paiement de cotisations sociales conduit au paiement des contributions sociales (CSG-CRDS) auprès du Trésor public au taux global de 17,2 % sur le résultat fiscal.
Tableau de synthèse des loueurs de meublés percevant à la fois des loyers touristiques et des loyers non touristiques
(LMP = loueurs de meublés professionnels ; LMNP = loueurs de meublés non professionnels)
Hypothèses | Solutions 2 et 3 à confirmer et différentes de la position de l’URSSAF | |
1 | Loyers du tourisme > 23000 € + autres loyers avec la qualité LMP (loyers totaux > à 23000 € et > aux autres revenus professionnels) | Cotisations sociales sur l’ensemble des loyers |
2 | Loyers du tourisme > 23 000 € + autres loyers avec la qualité LMNP (loyers totaux > 23000 € et < aux autres revenus professionnels du foyer fiscal | Cotisations sociales uniquement sur les loyers touristiques |
3 | Loyers du tourisme < 23000 € + autres loyers avec la qualité LMNP (avec loyers hors tourisme > 23000 € mais loyers totaux < aux autres revenus professionnels) Loyers totaux > 23 000 € | Pas de cotisations sociales sur l’ensemble des loyers |
4 | Loyers du tourisme < 23000 € + autres loyers avec la qualité LMP (loyers totaux > 23000 € et > aux autres revenus professionnels) | Cotisations sociales sur l’ensemble des loyers |
De cette présentation, nous pouvons constater deux conséquences particulières :
– en premier lieu, la qualité fiscale de LMP emporte l’obligation du paiement de cotisations sociales sur l’ensemble des loyers quand bien même les loyers touristiques sont inférieurs à 23 000 € (hyp 4) ;
– en second lieu, l’obligation du paiement de cotisations sociales sur les loyers touristiques (loyers > 23000 €) ne devrait pas nécessairement entraîner le paiement des cotisations sociales sur les autres loyers si le loueur n’a pas la qualité fiscale de LMP (loyers totaux < aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) (hyp 2).
Interrogé sur le point de savoir quel est le régime social applicable à une personne ayant une activité mixte de loueur meublé longue et courte durée, l’URSSAF affirme en ces termes : « si le loueur dépasse le seuil de 23 000 € de recettes d’exploitation il devra être inscrit au régime de la sécurité sociale des indépendants et payer des cotisations sociales sur l’ensemble des recettes perçues, peu important qu’elles soient tirées de la location de courte ou de longue durée ».
Cette affirmation est différente de notre présentation ci-dessus.
3. Effet cliquet de l’affiliation sociale en raison du dépassement du seuil de 23 000 €
Le bon sens (qui ne constitue aucunement un argument juridique) voudrait que les loueurs affiliés qui voient leurs recettes de meublés de tourisme diminuer en deçà du seuil d’affiliation de 23 000 € ne soient plus redevables de cotisations sociales (pour tout de même devoir acquitter les contributions sociales auprès du Trésor public au taux de 17,2 % sur le résultat fiscal).
A cette question du sort des personnes qui descendent en dessous des seuils d’affiliation sociale, force est de constater qu’aucun texte législatif ou règlementaire ne comprend de réponse explicite. Seuls des commentaires administratifs formulent une interprétation qui en réalité ne constitue qu’un point de vue dont la validité juridique est, à notre avis, fragile pour ne pas dire douteuse.
A ce titre, l’URSSAF affirme ainsi que l’entrée dans le dispositif est définitive. Le loueur de bien meublés ne peut demander sa radiation que s’il cesse son activité.