En matière de TVA, les locations de meublés de tourisme peuvent donner lieu à deux types de contentieux avec, en premier lieu, la remise en cause de l’option pour l’application de cet impôt et, en second lieu. l’application impérative de la taxe précitée. En clair, il est possible de se voir reprocher de faire application de la TVA tout comme il est également envisageable de se voir reprocher de ne pas faire application de la TVA (taxe sur la valeur ajoutée).
Rappelons que le principe en la matière est que sont exonérées de la TVA les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.
Par exception à ce principe, l’exonération ne s’applique pas notamment aux prestations d’hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
– elles sont offertes au client pour une durée n’excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ;
– elles comprennent la mise à disposition d’un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Deux réformes fiscales successives récentes sont en train de rebattre les cartes afin de préciser le sort des loueurs de meublés de tourisme pour déterminer si les intéressés sont redevables ou non redevables de la TVA avec :
– d’une part, la redéfinition par la loi de finances pour 2024 des critères des prestations parahôtelières conduisant à faire application de la TVA ;
– d’autre part, l’abaissement par la loi de finances pour 2025 du seuil de recettes au-delà duquel les petites entreprises deviennent redevables de la TVA de façon impérative.
Sur le sujet, les commentaires récents de l’administration fiscale précisent les conditions d’application de la TVA par les loueurs de meublés (V. ci-dessous).
1. Premier type de contentieux : la remise en cause de l’application de la TVA
Le premier type de contentieux concerne les loueurs qui ont exercé une option pour l’application de l’impôt et qui se voient refuser la mise en œuvre de la taxe en question. Ces contentieux récurrents correspondent le plus souvent à la situation des loueurs qui ont réalisé des travaux conséquents et qui souhaitent faire application de la TVA afin de pouvoir déduire l’impôt facturé par les entreprises.
L’absence de prestations parahôtelières suffisantes conduit à la remise en cause de l’option pour la TVA et à l’obligation du remboursement de la TVA initialement déduite (ou au refus du remboursement de l’impôt facturé par les fournisseurs, ce qui au final revient au même).
Les loueurs concernés qui estimaient remplir les conditions d’application de la TVA se voient opposer le principe de l’exonération à défaut de cumuler les 3 prestations parahôtelières explicitées ci-dessous.
2. Deuxième type de contentieux : l’application impérative de la TVA
Le deuxième type de contentieux est à ce jour peu courant, mais pourrait bien se développer en raison de la réforme du régime de franchise en base de la TVA. Rappelons que la loi de finances pour 2025 a procédé à l’abaissement du seuil des recettes jusqu’auquel les petites entreprises sont dispensées de faire application de la TVA. S’agissant des activités de prestations d’hébergement, le seuil de recettes était passé à 85 000 €. Toutefois, le législateur a décidé d’abaisser ce seuil de franchise de TVA à 25 000 € pour l’ensemble des activités.
Jusqu’à ce jour, la grande majorité des loueurs de meublés qui remplissaient les conditions de prestations parahôtelières permettant de faire application de la TVA étaient dispensés d’appliquer cet impôt du fait de l’importance du seuil du fameux régime de franchise en base mentionné ci-dessus qui s’est même élevé à 91 900 €.
Rappelons que ce seuil de 25 000 € instauré par la loi de finances pour 2025 est pour l’instant suspendu jusqu’au 1er juin 2025 en raison de la bronca suscitée par cet abaissement soudain et unilatéral. La situation actuelle est précisée par les commentaires administratifs suivants : BOI-RES-TVA-000198.
Plus précisément, les loueurs dont le montant annuel des loyers est supérieur à 25 000 € pourraient se voir exiger l’application de la TVA au taux de 10 % sur les locations réalisées en raison des prestations parahôtelières réalisées. Pour ceux qui ont peu de TVA déductible, notamment en raison de la réalisation ancienne des travaux, l’impôt appliqué constitue une charge supplémentaire puisque le montant de l’impôt collecté auprès des clients doit être reversé à l’Etat.
3. Les nouveaux critères d’application de la TVA des locations meublées
Après l’avis du Conseil d’Etat du 5 juillet 2024, le législateur a dû revoir les critères qui conduisent les loueurs de logements meublés à devoir faire application de la TVA ou à être exonérés (V. notre présentation).
Le bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) en date du 26 mars 2025 vient de préciser à nouveau les modalités d’application du dispositif par les commentaires accessibles à partir du lien suivant : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20.
D’une façon générale, afin d’être redevable de la TVA, la mise à disposition d’un local meublé doit comprendre au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Pour ceux qui souhaitent faire application de la TVA, il convient de respecter scrupuleusement les critères précités au risque sinon de faire l’objet d’une remise en cause du droit à déduction de la TVA facturée par les entreprises.
À l’inverse, ceux qui ne souhaitent pas faire application de la TVA alors que le montant annuel des loyers excède le seuil de 25 000 € (si celui-ci est confirmé), ne doivent pas proposer le minimum des prestations parahôtelières exigées qui a pour effet de devenir redevable de la TVA.
Il convient pour cela de procéder à une lecture attentive des derniers commentaires de l’administration fiscale qui précise les conditions d’application de chacune des prestations parahôtelières.
La fourniture du petit déjeuner
Les précisions formulées par l’administration appellent peu de commentaires dans la mesure où il est peu courant que les loueurs de meublés de tourisme proposent la fourniture du petit déjeuner.
Le nettoyage des locaux
Sur ce point, le principe est que les loueurs doivent proposer le nettoyage régulier des locaux pour être redevable de la TVA. A ce titre, l’administration formule les précisions suivantes : « Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, le prestataire d’hébergement est admis à considérer la condition comme satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour. La semaine s’entendant d’une période de sept jours consécutifs (comprenant six nuits), cette possibilité ne concerne que des séjours comprenant un maximum de cinq nuits ».
L’absence de ménage durant le séjour doit être appréciée avec attention :
– les locations excédant 5 nuits sans ménage proposé est un dispositif favorable pour ceux qui ne souhaitent pas être redevables de la TVA ;
– à l’inverse, cette formule est un piège pour ceux qui souhaitent être redevables de l’impôt afin de pouvoir exercer le droit à déduction de la TVA facturé par les fournisseurs. Dans ce cas, les personnes qui souhaitent être soumises à la TVA doivent proposer le ménage durant le séjour si celui-ci est de plus de 5 nuits.
De façon symétrique, les locations n’excédant pas 5 nuits sans ménage réalisé durant le séjour pourraient conduire à considérer que la condition de nettoyage des locaux est remplie. Dans ce cas, le loueur doit faire application de la TVA si le montant annuel des loyers excède 25 000 € et qu’il propose par ailleurs 2 des autres prestations parahôtelières.
Afin d’être certains de ne pas être redevable de la TVA, certains conseils suggèrent de n’accepter que des séjours d’au moins 6 nuits sans ménage proposé durant le séjour.
La fourniture du linge de maison
La fourniture de linge de maison (lequel doit comprendre le linge de lit et de toilette : draps, serviettes, taies d’oreiller, etc.) est caractérisée dès lors qu’elle est effectuée au début du séjour et que son renouvellement régulier est proposé par le prestataire d’hébergement. Cette régularité est appréciée en fonction de la durée du séjour du client. Une proposition de renouvellement hebdomadaire de ces éléments est ainsi considérée comme suffisante.
Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, le prestataire d’hébergement est admis à considérer la condition comme satisfaite lorsque le linge de maison est au moins renouvelé au début du séjour. La semaine s’entendant d’une période de sept jours consécutifs (comprenant six nuits), cette possibilité ne concerne que des séjours comprenant un maximum de cinq nuits.
Là encore, la durée des séjours et le renouvellement ou non du linge sont déterminantes pour apprécier si le loueur remplit la condition pour redevable ou non de la TVA.
La réception de la clientèle
Sur ce point, l’administration précise la seule mise à disposition des clés via une boîte à clés, sans alternative proposée avec un accueil physique, ne saurait constituer une réception même non personnalisée de la clientèle.
D’aucuns suggèrent de réaliser l’accueil de la clientèle par boites à clés afin que la condition d’application de la TVA ne soit pas remplie pour ceux qui ne souhaitent pas être redevables de la TVA. C’est peut-être oublier la dimension humaine de la location meublée de tourisme dont l’objet est certes de réaliser des revenus mais aussi de rencontrer des personnes.
Eu égard à ces différents critères, il appartient à chacun d’apprécier s’il remplit les conditions pour être redevable de la TVA ou à l’inverse s’il est exonéré de l’impôt précité.