Certains propriétaires de leurs résidences principales procèdent à la location temporaire de leurs biens en tant que meublés de tourisme. Ils doivent à ce titre déterminer le résultat de ces locations. La diminution du plafond de recettes du régime fiscal du micro-BIC et de l’abattement forfaitaire correspondant peut conduire à l’application du régime réel BIC de plein droit ou par option. Dans ce cadre, il convient de déterminer les charges déductibles alors que les biens concernés servent à la fois à un usage privé et à un usage professionnel.
L’usage mixte des biens immobiliers conduit à s’interroger sur le montant des charges effectivement déductibles du résultat réel BIC alors que ces charges sont difficilement dissociables.
D’une façon générale, selon les commentaires administratifs, lorsque les dépenses couvrent à la fois des charges d’exploitation et des frais personnels de l’exploitant, seule la fraction de ces dépenses directement motivée par les nécessités de l’exploitation peut donner lieu à déduction au titre de charges de l’entreprise.
Sur ce point, les commentaires de l’administration au sein du BOFIP (bulletin officiel des finances publiques) précisent les frais et charges afférents à un bien donné en location dont le propriétaire se réserve partiellement la jouissance.
A ce titre, les services fiscaux mentionnent ainsi sur la base de la jurisprudence du Conseil d’Etat : « Pour la détermination du bénéfice commercial d’un contribuable imposable selon le régime du bénéfice réel qui, par l’intermédiaire d’une société de gestion, loue en meublé pendant la saison touristique des studios dont il est propriétaire et qui s’en réserve la jouissance le reste de l’année, il doit être tenu compte non de la totalité des charges annuelles afférentes à ces locaux – telles que frais financiers, amortissements, frais de gestion notamment mais uniquement d’une fraction de ces charges calculée au prorata de la durée de la location (CE, arrêt du 1er février 1978, req. n° 02838, RJ II, p. 8).
Selon cette jurisprudence, un propriétaire qui loue en meublé deux studios dans une station de sports d’hiver pendant une partie de l’année, exerce une activité commerciale ouvrant droit à la déduction des charges afférentes dans la proportion seulement du nombre de semaines pendant lesquelles ces studios sont loués. Il doit être regardé, pour l’autre partie de l’année, comme s’étant réservé la jouissance de ces studios.
Par ailleurs, les commentaires administratifs mentionnent les éléments complémentaires suivants : « Le loueur en meublé, imposé selon le régime du bénéfice réel, qui a inscrit l’immeuble loué à l’actif de son entreprise, est en droit de déduire des recettes imposables la totalité des charges de propriété et des frais de gestion y afférents, ainsi que les amortissements. Mais il doit, corrélativement, comprendre dans les revenus imposables l’avantage en nature que lui procure la jouissance gratuite de son immeuble pendant la période où il l’occupe personnellement (CE, arrêt du 16 avril 1980, req. n° 10828, RJ II, p. 39). Selon les commentaires de l’administration, cette décision, qui est conforme à la doctrine administrative, complète celle du 1er février 1978 (cf. ci-avant § 30), rendue dans le cas où l’immeuble loué figure dans le patrimoine privé de l’exploitant.