En cette fin d’année 2023, bon nombre de loueurs sont appelés à acquitter la cotisation foncière des entreprises (CFE) au titre des locations proposées. Cet impôt doit être acquitté au plus tard le 15 décembre 2023. La CFE est un impôt local en plus de la taxe foncière. Le montant de cet impôt résulte de l’application d’un taux d’imposition voté par les collectivités compétentes (communes ou intercommunalités) sur la valeur locative des biens immobiliers passibles de la taxe foncière.
Cet impôt doit être acquitté de façon dématérialisée sur le compte professionnel ouvert par chaque contribuable sur le site internet https://www.impots.gouv.fr/accueil. Pour ce faire, il peut être utile de consulter la Fiche FOCUS conçue par la DGFIP et intitulée Consulter et payer un avis d’impôt de CFE et/ou d’IFER pour les usagers ayant un seul établissement accessible ci-après :
https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/3_Documentation/fiches_focus/9701_consulter_et_payer_avis_cfe_ifer_1ets.pdf (v. notamment : étape 1, Créez votre espace professionnel).
La création de l’espace professionnel est un préalable obligatoire pour consulter l’avis d’imposition et payer l’impôt dû.
L’examen des modalités d’application de la cotisation foncière des entreprises conduit à examiner successivement :
– le champ d’application de la cotisation foncière des entreprises (Volet 1) ;
– le cas particulier des locations de chambres d’hôtes (Volet 2) ;
– la demande de dégrèvement partiel de la cotisation foncière des entreprises (Volet 3).
Volet 1. le champ d’application de la cotisation foncière des entreprises
a. Principes généraux : paiement de la CFE
D’une façon générale, toute activité indépendante donne lieu en principe au paiement de la cotisation foncière des entreprises, qui pour mémoire, s’est en partie substituée à partir de l’année 2000 à l’ancienne taxe professionnelle. Ainsi, la cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée (art. 1447 du CGI ; BOI-IF-CFE).
Plus précisément, la CFE est due pour l’année entière par le redevable qui exerce l’activité le 1er janvier.
Ces principes concernent notamment les personnes qui réalisent des recettes relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Peu importe, à ce titre, la qualification juridique des activités exercées. Autrement dit, il peut s’agir d’activités commerciales sur le plan juridique ou d’activités simplement civiles, telle la location de meublés de tourisme.
Selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP), la location ou sous-location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle passible de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Les loueurs en meublé, sont, quelles que soient les modalités d’exercice de leur activité, en principe imposables à la CFE (BOI-IF-CFE-10-30-10-50).
Il en est de même si les activités d’accueil sont juridiquement de nature agricole. Ainsi, l’exonération de CFE dont bénéficient les entreprises agricoles en vertu de l’article 1450 du CGI ne s’applique pas aux activités agritouristiques. Le BOFIP précise en ces termes : « L’exonération de CFE prévue à l’article 1450 du CGI en faveur des exploitants agricoles pour leur activité agricole n’est pas applicable aux activités de tourisme à la ferme, telles que l’exploitation d’un terrain de camping classée avec la mention « aire naturelle » (BOI-IF-CFE-10-30-10-20). Il en est de même des autres activités agritouristiques.
Il est à noter que si la valeur locative des biens immobiliers est faible, le contribuable doit payer une cotisation minimum de CFE. Dans ce cas, le montant de la CFE est déterminé en fonction du chiffre d’affaires réalisé sur une période de 12 mois (au cours de l’année N-2). Pour plus de précisions, V. art. 1647 D du CGI ; BOI-IF-CFE-20-20-40. Par ailleurs, les redevables de la CFE minimum réalisant un montant annuel de chiffre d’affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 euros sont exonérés de cotisation minimum (BOI-IF-CFE-20-20-40-10).
Pour aller plus loin :
– Tout savoir sur la cotisation foncière des entreprises (CFE)
b. Exception au principe : exonération de la CFE et paiement éventuel de la taxe d’habitation
Par dérogation au principe précité, sont notamment exonérées de la cotisation foncière des entreprises, les personnes qui louent en meublé des locaux classés dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du code de tourisme (meublés de tourisme faisant l’objet d’un classement en étoiles), lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle.
Il en est de même des personnes autres que celles visées ci-dessus, qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle (art. 1459 du CGI ; BOI-IF-CFE-10-30-30-50).
Il convient de rappeler la suppression de la mention des gîtes ruraux par la loi de finances pour 2016 du 29 décembre 2015 qui était réservée aux locations labellisées Gites de France.
En toute hypothèse, il faut noter que cette exonération de la CFE des meublés de tourisme est subordonnée à ce que ces locations fassent partie de l’habitation personnelle du loueur. Par habitation personnelle du loueur, il convient d’entendre tout logement que le propriétaire occupe à titre de résidence principale ou de résidence secondaire en dehors des périodes de location.
Si les conditions de l’exonération de CFE mentionnées ci-dessus sont remplies, celle-ci s’applique de plein droit, c’est-à-dire sans délibération des collectivités territoriales. Dans cette hypothèse, ces locaux sont alors imposables à la seule taxe d’habitation (TH), s’il s’agit de la résidence secondaire du loueur puisque les résidences principales sont désormais de la taxe d’habitation (BOI-IF-TH-10-20-20).
c. Exception de l’exception : paiement de la CFE et exonération de la taxe d’habitation
Par dérogation à la solution mentionnée ci-dessus, les personnes qui louent à titre de meublés de tourisme, non pas leur habitation personnelle mais des locaux aménagés uniquement en vue de la location en meublé, sont en tout état de cause exclues du bénéfice des exonérations de CFE prévues à l’article 1459 du CGI. Ces locaux sont pris en compte dans la base d’imposition à la CFE et sont alors exonérés de taxe d’habitation (BOI-IF-CFE-10-30-30-50).
Sur ce point, le BOFIP est explicite en précisant en ces termes : « lorsqu’ils ne constituent pas l’habitation personnelle du loueur, les meublés de tourisme ne sont pas imposables à la taxe d’habitation, mais ils sont alors en tout état de cause assujettis à la cotisation foncière des entreprises puisque l’exonération de l’article 1459 du CGI ne leur est pas applicable » (BOI-IF-TH-10-20-20, § 50).
A titre d’illustration, la jurisprudence a dû ramener à la raison l’administration qui soutenait pouvoir appliquer à la fois la taxe professionnelle et la taxe d’habitation à un loueur de meublés (la solution est à notre avis identique avec la cotisation foncière des entreprises (CFE) qui a remplacé la taxe professionnelle). La cour administrative d’appel de Lyon a ainsi formulé d’intéressantes précisions sur le point de savoir si les loueurs de meublés de tourisme doivent ou non être redevables de la taxe d’habitation alors qu’ils acquittent par ailleurs la taxe professionnelle (désormais la CFE) (CAA Lyon 12/06/2003, n° 98LY02062).
En l’espèce, le loueur contestait le paiement de la taxe d’habitation réclamée par l’administration fiscale alors que le logement n’était affecté qu’à la location meublée et que l’intéressé acquittait à ce titre la taxe professionnelle. Dans cette affaire, les juges ont donné raison au loueur puisque le propriétaire concerné a obtenu gain de cause par l’annulation du jugement du tribunal administratif de Grenoble qui soutenait que l’intéressé devait acquitter la taxe d’habitation alors que le logement n’avait pas d’autre affectation que celle de meublé de tourisme.
d. Double imposition possible : paiement cumulé de la CFE et de la taxe d’habitation
L’exonération de la CFE mentionnée ci-dessus, c’est-à-dire aux locations meublées qui se situent au sein de l’habitation personnelle du loueur, s’applique de plein droit. Cela étant, les collectivités locales et de leurs groupements peuvent adopter une délibération qui supprime l’exonération de la CFE (art. 1459 du CGI). Dans ce cas, une double imposition est applicable avec l’obligation du paiement de la taxe d’habitation (si le bien loué constitue la résidence secondaire du loueur) et de la cotisation foncière des entreprises.
Juridiquement, cette solution s’explique du fait que les locations font partie de l’habitation personnelle du loueur pour donner lieu au paiement de la taxe d’habitation (si le bien loué constitue la résidence secondaire du loueur) et que cette habitation est affectée à la location meublée pour laquelle l’exonération de la CFE a été supprimée par les collectivités locales. Dans les faits, cette solution est peu courante.
e. Double exonération possible : exonération cumulée de la CFE et de la taxe d’habitation
Dans les zones de revitalisation rurale, les communes peuvent, par une délibération de portée générale, exonérer de taxe d’habitation les locaux mis en location en qualité de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, sachant qu’il s’agit en principe de logements qui sont en principe exonérés de la cotisation foncière des entreprises puisqu’il doit s’agir de la résidence personnelle du loueur (plus précisément résidence secondaire).
La délibération prise par les collectivités concernées produit ses effets pour la détermination de la part de la taxe d’habitation afférente aux locaux visés et revenant à chaque collectivité territoriale et établissement public de coopération intercommunale doté d’une fiscalité propre. Désormais, cette exonération facultative de la taxe d’habitation ne vise que les résidences secondaires puisque les résidences principales sont exonérées de cet impôt.
Pour bénéficier de cette exonération, le redevable de la taxe d’habitation doit adresser au service des impôts du lieu de situation du bien, avant le 1er janvier de chaque année au titre de laquelle l’exonération est applicable, une déclaration accompagnée de tous les éléments justifiant de l’affectation des locaux (FORMULAIRE N°1205-GD-SD).
Ce dispositif instauré par la loi de finances pour 2007 et régi par l’article 1407-III du CGI est applicable à compter des impositions établies au titre de 2008 (art. 1407 du CGI ; BOI-IF-TH-10-40-20).
En réalité, cette exonération est rarement mise en œuvre.