Les sociétés civiles immobilières (SCI) relèvent en principe du régime de l’impôt sur le revenu avec une imposition au niveau des associés personnes physiques. Ces SCI peuvent relever du régime de l’impôt sur les sociétés en lieu et place de l’impôt sur le revenu. Il est utile de procéder à la comparaison de ces deux régimes d’imposition des bénéfices afin de mesurer leurs avantages et inconvénients respectifs.
En général, les SCI procèdent le plus souvent à la location de biens immobiliers nus et perçoivent à ce titre des revenus fonciers. En vertu du principe de transparence fiscale, l’imposition de ces revenus fonciers est effectuée au niveau de chacun des associés dans le cadre du régime de l’impôt sur le revenu avec l’application du barème progressif de cet impôt, s’agissant des associés personnes physiques.
Plus rarement, une SCI peut volontairement ou de façon obligatoire (en raison notamment de la perception de recettes commerciales issues de la location meublée) relever d’un autre régime d’imposition des bénéfices qui correspond au régime de l’impôt sur les sociétés.
Selon ce second régime fiscal, le résultat de la société est déterminé selon un régime réel des bénéfices commerciaux, comme s’il s’agissait d’une société commerciale, telle une SARL ou une SAS. Pour déterminer le résultat réel commercial, les immeubles bâtis donnent lieu à la déduction comptable et fiscale d’un amortissement qui diminue d’autant le résultat imposable. Dans cette hypothèse, le résultat bénéficiaire est imposé au niveau de la société. À ce titre, l’entité sociétaire est redevable d’un impôt sur les sociétés qui s’élève à 15 % jusqu’à 42 500 € de résultat annuel et 25 % au-delà du seuil précité (art. 219 du CGI).
La combinaison cumulée de l’amortissement des biens immobiliers bâtis et de taux d’imposition relativement modestes, sans paiement de contributions sociales, conduisent généralement à un niveau d’imposition faible du régime de l’IS comparé à la fiscalité quasiment confiscatoire des revenus fonciers.
En résumé :
– d’un côté, sous l’IS, il est fait application d’une imposition réduite au taux de 15 % ou de 25 % avec un résultat fiscal amoindri grâce aux amortissements ;
– de l’autre côté, l’imposition des revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu peut donner à l’application d’un taux marginal d’imposition élevé qui peut atteindre 45 % sur la base d’un résultat déterminé sans déduction fiscale d’amortissement comptable, imposition augmentée des contributions sociales sur les revenus du patrimoine au taux de 17,2 %, soit une imposition globale qui peut atteindre jusqu’à 62,2 %.
En fait, il faut s’empresser de démystifier cette distorsion apparemment avantageuse du régime de l’impôt sur les sociétés comparé au régime de l’impôt sur le revenu :
– en premier lieu, au paiement de l’impôt sur les sociétés (au taux de 15 % ou de 25 %), il faut ajouter les prélèvements applicables sur les distributions de dividendes avec un prélèvement global et forfaitaire de 30 % dénommé prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou flat-tax (soit 12,8 % d’IR et 17,2 % de CSG-CRDS). La décision de non-distribution des dividendes ne fait que reporter le problème de la taxation du résultat provisoirement mis en réserve ;
– en deuxième lieu, lors de la vente des biens immobiliers par la SCI à l’IS, le montant des plus-values taxables sera généralement très conséquent. Plus précisément, l’ensemble des amortissements pratiqués génère une plus-value comptable qui sera ultérieurement taxable à la fois au titre de l’IS et au titre des dividendes mis en distribution (dès lors que les biens immobiliers ne se sont pas dépréciés). Dans ce cadre, il est impossible d’invoquer un abattement sur la plus-value immobilière en raison de la durée de détention des biens (contrairement au régime des plus-values immobilières) et il n’existe aucun régime d’exonération de ces plus-values à la différence du régime de l’impôt sur le revenu ;
– enfin, la cession à titre onéreux des parts sociales génère le plus souvent une plus-value également taxable en principe au taux global de 30 %, sans abattement sur cette plus-value pour durée de détention comme cela est applicable pour les parts sociales de SCI à l’IR.
En résumé, le régime de l’impôt sur les sociétés est tout à fait intéressant en régime de croisière en permettant une imposition réduite comparée à la fiscalité des revenus fonciers. En réalité, cette fiscalité avantageuse ne fait que reporter la taxation notamment lors de la distribution des dividendes et suite à la mutation des biens immobiliers.
Le régime de l’IS peut même constituer un cadeau empoisonné à l’occasion d’une succession. Non seulement les héritiers doivent acquitter des droits de succession sur les parts sociales transmises. De plus, s’ils décident de mettre fin à la société en vendant le patrimoine immobilier, les prélèvements fiscaux et sociaux peuvent au total excéder 50 % du patrimoine transmis si celui-ci a fait l’objet d’amortissements importants, dès lors que l’on ajoute l’IS sur les plus-values, l’IR et les contributions sociales sur la distribution du résultat.