Depuis 2017, les loueurs de meublés de tourisme sont en principe redevables de cotisations sociales auprès de l’URSSAF dès lors que le montant annuel des loyers réalisés excède le seuil de 23 000 €. A ce titre, les modalités de calcul des prélèvements sociaux s’articulent autour de 3 solutions distinctes qui comprennent soit l’affiliation sociale en tant qu’auto-entrepreneur (1), soit l’application du régime général de l’URSSAF en tant qu’assimilé salarié au titre de l’économie collaborative (2), soit la mise en œuvre du régime des indépendants (3).
Rappelons que le principe du paiement des cotisations sociales auprès de l’URSSAF par les loueurs de meublés de tourisme résulte de l’article 18 de la loi n° 2016-1827 du 23 décembre 2016 de financement de la sécurité sociale pour 2017. Cette solution est désormais codifiée sous l’article L. 611-1 (6°) du code de la sécurité sociale et l’article L. 311-3 (35°) du même code.
A contrario, les loueurs dont le montant annuel des loyers est inférieur à 23 000 € sont redevables des contributions sociales (sans cotisations) au taux global de 17,2 % appliqué sur le résultat fiscal et acquitté auprès des services fiscaux avec le paiement de l’impôt sur le revenu. Dans ce dernier cas, les loueurs précités ne sont pas redevables en principe de cotisations sociales auprès de l’URSSAF.
Le présent développement ne concerne que les loueurs qui exercent leur activité à titre individuel. Autrement dit, cette présentation ne comprend pas les personnes qui exercent leur activité de location par l’intermédiaire d’une société qui fait l’objet de règles particulières, qu’il s’agisse notamment de SARL, de SAS ou de SCI. De même, la présente note ne concerne pas les loueurs qui relèvent du régime social agricole et dont l’activité de location relève du régime géré par la MSA (Mutualité sociale agricole). Enfin, ce développement ne vise pas les loueurs qui confient la gestion des locations à un mandataire professionnel par un contrat de mandat à titre exclusif.
1ère modalité : l’affiliation sociale en tant qu’auto-entrepreneur
La principale caractéristique du régime d’auto-entrepreneur repose sur l’application d’un taux proportionnel de cotisations sociales calculé directement sur le chiffre d’affaires réalisé (art. L. 613-7 du code de la sécurité sociale). A ce titre, il n’est pas tenu compte du résultat comptable.
Plus précisément, les prélèvements dus en tant qu’auto-entrepreneur loueur de meublés de tourisme peuvent résulter de l’application de 2 taux différents :
– soit le taux de 6 % si les recettes sont issues de locations meublées classées et titulaires de 1 à 5 étoiles ;
– soit le taux de 21,2 % si les recettes sont issues de locations meublées de tourisme non classées (sans étoile).
(art. D. 613-4 du code de la sécurité sociale)
La mise en œuvre du régime social d’auto-entrepreneur suppose que les intéressés relèvent du régime fiscal du micro-BIC, soit avec l’abattement fiscal de 50 % pour les meublés de tourisme classés (taux social de 6 %), soit avec l’abattement fiscal de 30 % pour les meublés de tourisme non classés (taux social de 21,2 %).
Ces nouveaux taux d’abattements fiscaux applicables depuis le 1er janvier 2025 sont précisés par l’article 50-0 du CGI modifié par l’article 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite Loi Le Meur) visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale).
A ce titre, le chiffre d’affaires annuel ne doit pas excéder 77 700 € s’agissant des meublés de tourisme classés et être inférieur à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Après l’inscription sur le site officiel de l’URSSAF en tant qu’auto-entrepreneur, la déclaration des recettes et le paiement des cotisations sociales sont effectués au terme de chaque trimestre civil ou de chaque mois (selon le choix du déclarant) de façon dématérialisée sur le site internet de l’URSSAF Auto-entrepreneur.
Pour plus de précisions sur le statut d’auto-entrepreneur, voir le site officiel de l’URSSAF :
2ème modalité : l’application du régime général de l’URSSAF en tant qu’assimilé salarié selon le dispositif de l’économie collaborative
D’une façon générale, les loueurs de meublés de tourisme peuvent choisir le paiement des cotisations sociales auprès du régime général de l’URSSAF en tant qu’assimilé salarié selon le dispositif de l’économie collaborative (art. L. 311-3 (35°) du CSS).
Dans ce cadre, le taux global de cotisations sociales s’élève à 47,33 % des recettes déclarées diminuées d’un abattement forfaitaire. Cet abattement forfaitaire social est de 87 % pour les locations de meublés de tourisme classés avec étoiles. L’abattement social est de 60 % si les locations ne sont pas classées.
Les modalités d’application de ce dispositif sont précisées par le site internet suivant de l’URSSAF :
https://www.urssaf.fr/accueil/services/economie-collaborative.html
L’inscription sur le site de l’URSSAF est effectuée de façon dématérialisée à partir de la page suivante qui comprend le formulaire d’affiliation :
https://ats.declaration.urssaf.fr/Application-ECOLAB-Inscription/
La simulation du montant des cotisations sociales dues selon ce dispositif peut être effectuée à partir du lien suivant :
https://www.urssaf.fr/accueil/outils-documentation/simulateurs/cotisations-economie-collaborati.html
La déclaration des recettes et le paiement des cotisations sociales sont effectués au terme de chaque trimestre civil de façon dématérialisée sur le site internet de l’URSSAF Economie collaborative.
Ces modalités sont applicables à la condition que le montant annuel des recettes de location ne dépasse pas le seuil de 77 700 €. L’application de ce dispositif n’est pas liée à un régime fiscal particulier. Les loueurs intéressés peuvent faire application du régime fiscal du micro-BIC ou du régime réel BIC.
Dans les faits, ce régime est très majoritairement mis en œuvre par les personnes qui relèvent du régime du micro-BIC et qui choisissent de ne pas faire application du statut d’auto-entrepreneur.
3ème modalité : la mise en œuvre du régime des indépendants
Selon ce troisième dispositif, les cotisations sociales sont calculées sur le résultat fiscal. Plus précisément, selon la réforme de l’assiette sociale des TNS depuis 2025, celle-ci correspond désormais au résultat comptable sans déduction des cotisations et contributions sociales pour faire ensuite l’objet d’un abattement de 26 % qui constitue ainsi la base de calcul des prélèvements sociaux (art. L. 131-6 du CSS et art. L. 136-3 du CSS).
https://www.urssaf.fr/accueil/independant/artisan-commercant-plnr.html
L’application de ce statut social repose sur la mise en œuvre du régime fiscal réel des BIC, de plein droit ou par option, à l’exclusion du régime du micro-BIC qui conduit en principe à l’application du régime de l’auto-entrepreneur présenté ci-dessus (ou du dispositif de l’économie collaborative).
Ce régime réel BIC suppose la tenue d’une comptabilité réalisée avec un logiciel certifié par l’administration fiscale permettant la production d’un bilan, d’un compte de résultat et d’un fichier des écritures comptables (FEC).
Selon une première approche, le taux global de cotisations sociales est de l’ordre de 45 % du résultat net. De façon approximative, le montant des prélèvements sociaux s’élève environ à 30 % du résultat brut. En réalité, le montant exact des cotisations peut être sensiblement différent des taux précités en raison des modalités particulières de calcul des différents prélèvements sociaux appliqués selon ce dispositif.
A ce titre, les taux de certaines cotisations sociales ne sont pas strictement proportionnels. Ainsi, les prélèvements dus au titre de la branche maladie et de la branche famille font l’objet d’un système de taux progressifs avec une première tranche d’exonération.
Par ailleurs, les cotisations sociales dues au titre de la branche retraite sont soumises au paiement de cotisations minimales si les revenus sont faibles ou déficitaires. Ces cotisations minimales sont dues pour la retraite de base, l’invalidité-décès, les indemnités journalières et la contribution à la formation professionnelle et ont pour objet de garantir le bénéfice d’un minimum de prestations sociales.
Le lien ci-dessous présente les différents taux applicables selon les différentes branches (maladie, vieillesse, famille) : https://www.urssaf.fr/accueil/outils-documentation/taux-baremes/taux-cotisations-ac-plnr.html
Pour avoir une idée plus précise des prélèvements sociaux dus, il est possible d’utiliser le simulateur mis en place par l’URSSAF et accessible à partir du lien suivant :
https://www.urssaf.fr/accueil/outils-documentation/simulateurs/revenus-independant.html
A ce jour, il semble que le simulateur n’intègre pas la réforme de l’assiette sociale mentionnée ci-dessus.
La déclaration des revenus soumis à cotisations sociales est effectuée auprès de l’administration fiscale lors de la déclaration des revenus souscrite pour l’impôt sur le revenu. Ces éléments sont ensuite transmis par l’administration fiscale auprès de l’URSSAF. Par la suite, l’assuré social doit procéder à un versement de cotisations provisionnelles qui se fait soit tous les mois (le 5 ou le 20 du mois), soit tous les 3 mois (5 février, 5 mai, 5 août et 5 novembre).
Exemples chiffrés comparatifs
Exemples de montants de cotisations sociales pour un montant annuel de loyers de 50 000 € (simulation effectuée avec les sites de l’URSSAF mentionnés ci-dessus). Les résultats réels BIC précisés ci-dessous et retenus pour le calcul des cotisations au titre du régime social des indépendants tiennent compte notamment de l’amortissement des biens immobiliers en propriété qui servent à l’activité de locations meublées.
Cas 1 : résultat égal à 0
1- cotisations dues selon le régime social des indépendants : 1231 € (cotisations minimales)
2- cotisations dues en tant qu’auto-entrepreneur (50 000 € x 6,1 % = 3050 €) ou selon le dispositif de l’économie collaborative pour la location de meublés classés (3082 €)
3- cotisations dues en tant qu’auto-entrepreneur (50 000 € x 21,2 % = 10600 €) ou selon le dispositif de l’économie collaborative pour la location de meublés non classés (9484 €)
(à noter que dans le dernier cas la solution de l’auto-entrepreneur est désormais inapplicable puisque le plafond annuel de recettes pour relever du micro-BIC est de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés)
Cas 2 : résultat avant déduction des cotisations sociales : 10 000 €
1- cotisations dues selon le régime social des indépendants : 3002 €
2- cotisations dues en tant qu’auto-entrepreneur (50 000 € x 6,1 % = 3050 €) ou selon le dispositif de l’économie collaborative pour la location de meublés classés (3082 €)
3- cotisations dues en tant qu’auto-entrepreneur (50 000 € x 21,2 % = 10600 €) ou selon le dispositif de l’économie collaborative pour la location de meublés non classés (9484 €)
(à noter que dans le dernier cas la solution de l’auto-entrepreneur est désormais inapplicable puisque le plafond annuel de recettes pour relever du micro-BIC est de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés)
Cas 3 : résultat avant déduction des cotisations sociales : 20 000 €
1- cotisations dues selon le régime social des indépendants : 5846 €
2- cotisations dues en tant qu’auto-entrepreneur (50 000 € x 6,1 % = 3050 €) ou selon le dispositif de l’économie collaborative pour la location de meublés classés (3082 €)
3- cotisations dues en tant qu’auto-entrepreneur (50 000 € x 21,2 % = 10600 €) ou selon le dispositif de l’économie collaborative pour la location de meublés non classés (9484 €)
(à noter que dans le cas 3 la solution de l’auto-entrepreneur est désormais inapplicable puisque le plafond annuel de recettes pour relever du micro-BIC est de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés)