La période actuelle est riche d’actualités (et d’instabilités) concernant l’application de la TVA pour les prestataires touristiques chez l’habitant, notamment les loueurs de meublés de tourisme. À ce titre, il est utile de faire le point pour préciser les modifications en question.
Pour ce faire, il convient d’examiner successivement :
– les évolutions concernant le régime de franchise en base de TVA (1) ;
– l’exigence de prestations parahôtelières concernant les loueurs de meublés (2) ;
– la réforme de la facturation électronique (3) ;
– la suppression à venir du régime simplifié d’imposition de TVA des petites entreprises (4) ;
– la recodification des textes législatifs concernant la TVA (5).
1. Régime de franchise en base de TVA : retour à la case départ
Rappelons que le régime de franchise en base de TVA concerne les petites entreprises qui sont dispensées d’appliquer cet impôt dès lors que le montant annuel de leurs recettes est inférieur à certains seuils (art. 293 B du CGI). A contrario, si les recettes réalisées excèdent les limites du régime de franchise en base de TVA, les entreprises concernées doivent facturer l’impôt auprès de l’ensemble de leurs clients.
Il est à noter que le dépassement du seuil de recettes de ce régime de franchise ne remet pas en cause l’exonération de TVA s’agissant des activités expressément exonérées telles notamment la location de meublés avec des prestations parahôtelières limitées (art. 261 D du CGI).
Les derniers gouvernements qui se sont succédé ont tenté d’abaisser de façon drastique le seuil de ce régime de franchise au-delà duquel les petites entreprises doivent faire application de la TVA.
Plus précisément, la volonté des pouvoirs publics était d’abaisser le seuil à un montant unique de recettes annuelles de 25 000 € au lieu de 85 000 € pour les activités d’achat-revente, de restauration et de prestations d’hébergement et de 37 500 € pour les autres prestations de service.
En raison des fortes contestations suscitées par ce projet de réforme, le Gouvernement Lecornu a décidé de revenir sur sa volonté initiale et de maintenir les seuils anciens de recettes.
Les seuils ainsi maintenus s’élèvent soit à 85 000 € pour les activités d’achat-revente, de restauration et de prestations d’hébergement. Les autres activités, essentiellement de prestations de services, font l’objet du plafond de 37 500 €.
Rappelons que les loueurs de meublés qui ne réalisent pas les prestations parahôtelières exigées par la législation fiscale font l’objet d’une exonération de TVA. En d’autres termes, le dépassement du seuil du régime de franchise n’oblige pas à l’application de la TVA dès lors que les intéressés ne réalisent pas les prestations parahôtelières exigées et relèvent de ce fait du régime de l’exonération.
2. Prestations parahôtelières et locations meublées : de rebondissements en rebondissements dans l’illégalité
En principe, les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont exonérées de la TVA. Toutefois, l’exonération ne s’applique pas pour les loueurs de meublés qui procèdent à la réalisation d’un minimum de prestations parahôtelières, soit au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle (art. 261 D du CGI).
Cette disposition a donné lieu à une succession de rebondissements qui sont les suivants :
1/. Par un avis en date du 5 juillet 2023, le Conseil d’Etat a considéré que la législation française concernant la réalisation de prestations parahôtelières par les loueurs de meublés n’était pas conforme à la directive communautaire en exigeant les prestations parahôtelières précisées ci-dessus.
Pour le Haut Conseil, le cumul de trois des quatre prestations parahôtelières mentionnées ci-dessus n’apparaît pas systématiquement indispensable pour que de telles locations puissent, selon le contexte dans lequel elles sont proposées, être regardées comme se trouvant en concurrence avec le secteur hôtelier….Par suite, selon le Conseil d’Etat, l’article 261 D du CGI est incompatible avec les objectifs de l’article 135 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 en tant qu’il subordonne la soumission à la TVA des activités de mise à disposition d’un local meublé ou garni à la condition que soient proposées au moins trois des quatre prestations accessoires qu’il énumère, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers.
2/ Suite à cet avis du Conseil d’Etat, l’article 84 de la loi de finances pour 2024 a modifié l’article 261 D du CGI en maintenant l’exigence des prestations parahôtelières et en ajoutant que l’application de la TVA par les loueurs de meublés suppose que les locations offertes au client pour une durée qui n’excède pas trente nuitées.
Il est permis de douter de la validité de cette modification législative au regard de la législation communautaire puisque l’exigence des mêmes prestations parahôtelières est maintenue.
3/ A la suite de cette modification législative, l’administration fiscale a commenté le nouveau dispositif législatif par une publication au sein du BOFIP en date du 07/08/2024 ((V. notamment : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20).
Selon ces commentaires, il est à noter les précisions concernant les prestations parahôtelières suivantes :
– lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, le prestataire d’hébergement est admis à considérer la condition de nettoyage régulier des locaux comme satisfaite lorsque celui-ci est au moins effectué avant le début du séjour. La semaine s’entendant d’une période de sept jours consécutifs (comprenant six nuits), cette possibilité ne concerne que des séjours comprenant un maximum de cinq nuits ;
– la seule mise à disposition des clés via une boîte à clés, sans alternative proposée avec un accueil physique, ne saurait constituer une réception même non personnalisée de la clientèle.
4/ Par une nouvelle publication du BOFIP du 26/03/2025, l’administration a à nouveau modifié ses commentaires (V. notamment : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20) essentiellement pour des questions de forme avec maintien des précisions mentionnées ci-dessous concernant le nettoyage des locaux et l’accueil par boite à clés.
5/. Par un arrêt du 12/11/2025, le Conseil d’Etat a annulé une partie des commentaires du BOFIP du 7/08/2024 à la demande du Syndicat des professionnels de la location meublée (SPLM) (CE, 12/11/2025, n° 498267). Rappelons que ces commentaires ont entretemps été remplacés par une nouvelle publication du BOFIP du 26/03/2025 .
Par cette décision du 12/11/2025, le Haut Conseil a jugé que certains paragraphes de la doctrine administrative ajoutaient à la loi et devaient donc être censurés. La juridiction a notamment annulé les mots suivants : « Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour « , et au sein du paragraphe n° 90 de ces commentaires, les mots : » Remarque : Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le linge de maison est au moins renouvelé au début du séjour « .
L’enjeu du contentieux initié par le syndicat de loueurs précité est d’éviter que certains loueurs se retrouvent de plein droit redevables de la TVA sur le fondement de prestations parahôtelières assouplies non prévues par la législation.
3. Réforme de la facturation électronique et prestations touristiques
Les prestataires touristiques chez l’habitant, qu’il s’agisse de loueurs de meublés de tourisme, de loueurs de chambres d’hôtes et de toutes autres prestations d’hébergement, de restauration ou de loisirs, doivent se préparer à l’entrée en vigueur de la réforme de la facturation électronique.
Sont concernées, aussi bien les personnes qui sont redevables que celles qui en sont exonérées ou dispensées. Plus précisément, il convient de distinguer les différentes catégories de personnes suivantes.
a. Les prestataires assujetties et redevables de la TVA
A ce titre, il peut notamment s’agir de loueurs de chambres et tables d’hôtes, ou encore de loueurs de meublés de tourisme, qui accomplissent les prestations parahôtelières pour être redevables de la TVA de plein droit ou par option.
Les prestataires concernés doivent être en mesure d’émettre les factures adressées à leurs clients professionnels (B2B) par la voie électronique par l’intermédiaire d’une plateforme agréée (opération dite e-invoicing). Par ailleurs, ces mêmes prestataires devront, à compter de cette même date, déclarer les opérations réalisées auprès de clients non professionnels (B2C) par la même plateforme agréée (opération dite e-reporting).
Ces obligations d’émission de factures auprès de clients professionnels (e-invoicing) et de transmission auprès de l’administration des opérations réalisées auprès de consommateurs (e-reporting) s’appliqueront à compter du 1er septembre 2027. L’obligation de réception de factures électroniques s’applique à compter du 1er septembre 2026.
b. Les prestataires assujettis et non redevables de la TVA
Cette catégorie concerne notamment les personnes qui remplissent les conditions pour être redevables de la TVA mais qui sont dispensées d’appliquer cet impôt en vertu du régime de franchise en base en raison de recettes annuelles inférieures à un certain seuil (soit 37 500 € ou 85 000 € selon le type d’opérations).
Cette solution peut notamment concerner les loueurs de chambres d’hôtes dont le montant annuel des recettes est inférieur à 85 000 € et qui n’ont pas exercé d’option pour devenir redevables de la TVA.
Les prestataires concernés doivent en mesure être d’émettre les factures adressées aux clients professionnels par la voie électronique par une plateforme agréée (opération dite e-invoicing).
Par ailleurs, ces mêmes prestataires devront déclarer les opérations réalisées auprès de clients non professionnels par la même plateforme agréée (opération dite e-reporting).
Ces obligations d’émission de factures auprès de clients professionnels (e-invoicing) ou de transmission des opérations réalisées auprès de consommateurs (e-reporting) s’appliqueront à compter du 1er septembre 2027. L’obligation de réception de factures électroniques s’applique à compter du 1er septembre 2026.
c. Les prestataires exonérés de TVA
Sont notamment visés les loueurs de meublés de tourisme qui en l’absence de prestations parahôtelières relèvent du régime d’exonération de la TVA (art. 261 D du CGI).
A ce titre, l’administration fiscale a conçu une fiche qui précise en ces termes :
« Les bailleurs exonérés de TVA n’ont pas d’obligation d’émission en matière de facturation électronique (article 261 D du Code général des Impôts). Par exemple, la location de biens immobiliers à usage d’habitation ne nécessite pas l’émission d’une facture électronique ou de e-reporting. Par contre en réception, bien qu’exonérés, ils restent assujettis à la TVA et devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer également d’un numéro SIREN ».
Voir Fiche Facturation électronique et loueurs de meublés
4. Suppression à venir du régime simplifié d’imposition de TVA des petites et moyennes entreprises
Les petites et moyennes entreprises qui font application de la TVA relèvent en principe du régime simplifié d’imposition (RSI) de TVA. Ce régime consiste en un versement de deux acomptes semestriels de TVA et au dépôt d’une régularisation annuelle (art. 287 du CGI).
L’article 35 de la loi de finances pour 2025 précise qu’à compter du 1er janvier 2027, le régime simplifié de TVA est supprimé pour être remplacé par le régime réel normal déjà applicable par les grandes entreprises.
Ce régime réel normal de TVA repose en principe sur une déclaration mensuelle de TVA.
Toutefois, les entreprises qui font application du régime réel normal pourront procéder au dépôt d’une déclaration de TVA trimestrielle (tous les 3 mois) si le montant annuel du chiffre d’affaires réalisé n’excède pas 1 000 000 €.
5. Recodification des textes législatifs et règlementaires concernant la TVA
L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 a procédé à une recodification des textes législatifs concernant la taxe sur la valeur ajoutée.
A terme, l’ensemble des textes législatifs et règlementaires concernant la TVA sera transféré du code général des impôts (CGI) vers le code des impositions des biens et services (CIBS) avec une nouvelle numérotation.
Cette réforme entre en vigueur à compter du 1er septembre 2026.
Sur le principe, ce nouvel ordonnancement juridique est réalisé à droit constant, sans ajout de nouvelles règles, si ce n’est l’intégration de la jurisprudence européenne. Cela étant, les textes recodifiés font le plus souvent l’objet d’une réécriture avec un vocabulaire propre au secteur fiscal de la TVA (voir BOI du 18.02.2026).
Afin d’appréhender la portée de cette réforme, l’administration fiscale a établi une FAQ publié dans le cadre d’un rescrit en date du 18 février 2026 (BOI-RES-TVA-000253) qui est en consultation publique jusqu’au 15 avril 2026.
De plus, afin de faciliter la consultation des nouveaux textes, une table des concordances entre les anciennes et les nouvelles dispositions doit être prochainement publiée.