A lire ou à entendre certains « spécialistes » sur internet, d’aucuns affirment péremptoirement qu’une société civile immobilière (SCI) ne peut aucunement exercer une activité de location meublée au motif que ce type d’activité est une activité commerciale. Qu’en est-il exactement ?
Il est vrai comme son nom l’indique qu’une société civile ne peut en principe exercer qu’une activité civile à l’exclusion d’activités commerciales sur le plan juridique. Par exemple, une SCI ne saurait exercer une activité commerciale de restauration ou d’hôtellerie.
Qu’en est-il des locations de meublés de tourisme. Justement, la location de logements meublés est en principe une activité civile sur le plan juridique et non une activité commerciale au regard du code de commerce (V. Décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018). Il est à noter que cette solution ne concerne pas les activités de locations de chambres d’hôtes qui sont en principe des activités commerciales sur le plan juridique.
D’où vient alors cette affirmation, de notre point de vue erronée, selon laquelle une SCI ne pourrait pas exercer d’activité de location meublée ?
Celle-ci provient d’une confusion entre les dispositions juridiques et les règles fiscales. À ce titre, la location de meublés est donc sur le plan juridique une activité civile qui génère sur le plan fiscal des recettes commerciales. La perception de recettes commerciales au sens fiscal par une société civile entraîne l’application du régime de l’impôt sur les sociétés comme s’il s’agissait d’une société commerciale (art. 206-2 du CGI ; BOI-IS-CHAMP-10-30).
Autrement dit, il est interdit à une SCI d’exercer une location de locations meublées sans devoir faire application du régime de l’impôt sur les sociétés comme une société commerciale.
En d’autres termes, une SCI peut parfaitement sur le plan juridique exercer une activité civile de location meublée avec la conséquence fiscale de l’application du régime d’imposition de l’impôt sur les sociétés. Seule une tolérance administrative admet que les SCI ne relèvent pas de ce régime de l’impôt sur les sociétés si les recettes commerciales ne dépassent pas 10 % des recettes totales (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 330).
Un doute subsiste dans l’hypothèse où la SCI exerce une activité de location meublée soumise à la TVA. Afin de pouvoir être redevable de la TVA, le loueur doit réaliser différentes prestations para-hôtelières. La question se pose de savoir si la réalisation de ces prestations para-hôtelières entraîne la qualification juridique commerciale de l’activité de location, auquel cas effectivement l’activité de location meublée ne devrait pas être exercée par une société civile.
Toutefois, ces prestations para-hôtelières sont généralement accessoires pour se limiter à la fourniture de linge de maison et au nettoyage des locaux, sans fourniture de prestations de restauration. Dans ce cas, l’activité de location meublée semble rester civile. Cette solution a notamment été confirmée par l’ancien comité de coordination du RCS par un avis du 1/04/2008.
En résumé, une SCI peut exercer une activité de location meublée qui est une activité civile sur le plan juridique, sauf en présence de prestations para-hôtelières importantes entraînant la qualification juridique commerciale des activités de location. Sur le plan fiscal, la réalisation d’une activité civile de location meublée par une SCI entraîne l’application du régime de l’impôt sur les sociétés comme s’il s’agissait d’une société commerciale.