Alors même que la loi de finances pour 2024 est encore en cours d’examen devant le Parlement avec la réforme fiscale du micro-BIC (V. notre article sur l’amendement du Gouvernement), une autre réforme d’ampleur plus importante et plus restrictive se profile avec la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif.
MAJ 9/12/2023 : Au final, la proposition de loi examinée par l’Assemblée nationale le 6 décembre 2023 n’a pas été adoptée à défaut d’avoir été intégralement discutée dans le délai imparti attribué aux niches parlementaires. A minuit, le carrosse s’est transformé en citrouille en raison du nombre important d’amendements. Le sujet n’est certainement que partie remise pour 2024. La présentation ci-dessous n’a qu’un intérêt historique.
Le 28 novembre 2023, la Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a procédé à l’examen de la proposition de loi (PPL) visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif. Notons que cette PPL est transpartisane pour faire l’objet de l’assentiment de la majorité des parlementaires. De plus, le Gouvernement a engagé la procédure accélérée. Autant dire que ce texte devrait être rapidement adopté.
En préambule, il faut préciser que la première mouture adoptée par la Commission des affaires économiques est susceptible de faire l’objet de modifications avant son adoption finale après l’examen par l’Assemblée nationale et le Sénat.
Cependant, il nous semble utile de présenter les dispositions retenues vu la quasi-unanimité des parlementaires conduisant à l’adoption d’un certain nombre de mesures restrictives à l’égard des locations de meublés de tourisme.
De façon synthétique, ces mesures sont les suivantes :
– l’instauration d’une déclaration de l’ensemble des locations de meublés de tourisme auprès d’un téléservice national (1) ;
– l’obligation de présentation d’un diagnostic de performance énergétique (2) ;
– la diminution du nombre de jours de location pour les résidences principales (3) ;
– le changement d’usage dans les copropriétés (4) ;
– l’obligation de l’usage exclusif de résidence principale par les PLU (5) ;
– la restriction du régime fiscal du micro-BIC (6) ;
– la majoration des plus-values par l’ajout des amortissements (7) ;
– l’information obligatoire des copropriétés des locations meublées de tourisme (8).
La présentation ci-dessous est synthétique et sans analyse vu qu’il ne s’agit pas d’une version définitive.
1. L’instauration d’une déclaration de l’ensemble des locations auprès d’un téléservice national
Toute location d’un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non serait subordonnée à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national ou, pour la collectivité de Corse, d’un téléservice géré par elle.
Cette procédure se substituerait aux procédures actuelles de déclaration en mairie et d’enregistrement pour les communes qui font application de la législation du changement d’usage.
2. L’obligation de présentation d’un diagnostic de performance énergétique
Pour l’obtention de l’autorisation préalable prévue au titre du changement d’usage en vue d’une location de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, les propriétaires des locaux concernés devraient présenter un diagnostic de performance énergétique.
A ce titre, les propriétaires des locaux concernés devront présenter un diagnostic de performance énergétique dont le niveau doit être compris entre les classes A et D.
3. La diminution du nombre de jours de location pour les résidences principales
Les communes pourraient, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location dans la limite de quatre-vingt-dix jours des résidences principales dans les communes qui font application de la procédure de changement d’usage.
4. Le changement d’usage dans les copropriétés
L’autorisation de changement d’usage ne pourrait être accordée que si elle est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le bail et le règlement de copropriété. Le demandeur devra attester la production d’une déclaration sur l’honneur.
5. L’obligation de l’usage exclusif de résidence principale par les PLU
Le règlement des plans locaux d’urbanisme (PLU) pourrait délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale.
La délimitation mentionnée serait possible lorsque, dans le périmètre du règlement, les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation.
6. La restriction du régime fiscal du micro-BIC
Le régime du micro-BIC serait applicable dans les limites suivantes de chiffres d’affaires :
– 30 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme classés ;
– 15 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme non classés.
Dans les deux hypothèses précitées, l’abattement serait de 30 % sur le chiffre d’affaires.
De façon spécifique, les loueurs qui relèvent du présent régime bénéficieraient d’un abattement supplémentaire de 41 % pour le chiffre d’affaires afférent à leurs activités mentionnées lorsqu’elles concernent des locaux situés dans une commune très peu dense au sens de la grille communale de densité de l’INSEE ou dans une commune classée station de sports d’hiver et d’alpinisme, sous réserve que le chiffre d’affaires hors taxes, ajusté s’il y a lieu au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année de référence, afférent à l’ensemble des activités de location de locaux meublés n’excède pas 50 000 € au cours de l’année civile précédente.
7. La majoration des plus-values par l’ajout des amortissements
La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession des locaux affectés à la location de meublés de tourisme serait majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux pour les loueurs qui font application d’un régime réel BIC. A priori, cette mesure ne semble concerner que les loueurs de meublés non professionnels.
8. L’information obligatoire des copropriétés des locations meublées de tourisme
Lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration auprès du téléservice national, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé devra en informer le syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété serait inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le syndic devra afficher cette information dans les parties communes de l’immeuble.
Voir le dossier législatif sur le site de l’Assemblée nationale