Depuis plusieurs années, une série de contentieux voit le jour concernant la location de logements meublés de tourisme qui font partie d’immeubles régis par le statut de la copropriété. A ce titre, certains copropriétaires contestent le fait que d’autres copropriétaires puissent procéder à la location de leurs logements en tant que meublés de tourisme au motif qu’il s’agit d’une activité commerciale sur le plan juridique incompatible avec le règlement de copropriété.
Un arrêt de la Cour de cassation en date du 24 janvier 2024 illustre cette problématique et constitue l’occasion de revenir sur le sujet (Cass. 25/01/2024, n° 22-21.455).
Dans l’affaire examinée par la Cour suprême, un copropriétaire a assigné plusieurs autres copropriétaires qui procédaient à la location de leurs biens en tant que meublés de tourisme pour faire juger cette activité de location comme étant une activité commerciale contraire au règlement de copropriété.
En réponse, la Cour de cassation précise qu’ayant souverainement relevé que l’activité exercée par les loueurs copropriétaires dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale.
En d’autres termes, les locations meublées de tourisme sont estimées comme étant compatibles avec le règlement de copropriété dès lors que cette activité de location n’est pas commerciale sur le plan juridique.
Rappelons que depuis une décision du Conseil constitutionnel en date du 8 février 2018, la location de meublés de tourisme est en principe considérée comme étant une activité civile sur le plan juridique, quand bien même les recettes sont de nature commerciale sur le plan fiscal.
Cette qualification civile est certaine en l’absence ou en présence limitée de prestations parahôtelières.
La question est de déterminer l’importance des prestations parahôtelières qui entraîne la qualification juridique commerciale.
Ce questionnement est le plus souvent formulé lorsque le loueur souhaite être redevable de la TVA et qu’il doit à ce titre proposer une série de prestations parahôtelières en application de l’article 261 D du code général des impôts.
Sur ce point, la législation fiscale précise que pour faire application de la TVA, les locations doivent comprendre la mise à disposition d’un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
En général, les loueurs se limitent aux trois dernières prestations précitées à l’exclusion du service du petit déjeuner.
Quelle qualification juridique dans ce cas ? A notre connaissance, aucune jurisprudence ne semble avoir tranché ce point.
Pour notre part, (et selon l’expression consacrée : sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux), il nous semble que la location assortie des trois prestations mentionnées ci-dessus n’est pas de nature commerciale sur le plan juridique.
L’arrêt de la Cour de cassation semble confirmer cette solution en validant l’analyse de la cour d’appel qui a considéré que si la location en meublé s’exerce pour des locations de courte durée, la fourniture de services annexes tels que le ménage, les transferts vers l’aéroport, la fourniture de petits-déjeuners proposés de façon optionnelle ne permet pas d’apparenter cette exploitation à une activité commerciale.