La notion de loueurs de meublés professionnels (LMP) fait l’objet une double définition fiscale qui est différente selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) (qui a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) à compter de 2017). Un arrêt de la Cour de cassation du 20 décembre 2023 rappelle les différents critères applicables (Cass. 20/12/2023, n° 22-17.612).
1. Notion de LMP au regard de IR
S’agissant tout d’abord de la notion de LMP au regard de l’impôt sur le revenu, il convient de remplir les deux critères suivants :
– en premier lieu, le foyer fiscal doit réaliser des loyers de locations meublées dont le montant annuel doit excéder le seuil de 23 000 € TTC ;
– en second lieu, ces loyers doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Rappelons que le Conseil constitutionnel a remis en cause le troisième critère exigeant l’obligation d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) par une décision du 8 février 2018.
Cette définition de LMP est codifiée sous l’article 155 (IV) du code général des impôts et commentée par le BOFIP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 350).
Cette qualification de LMP au regard de l’impôt sur le revenu emporte la double conséquence suivante :
– en cas de mutation des biens immobiliers loués, les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values professionnelles permettant notamment une exonération fiscale en application de l’article 151 septies du CGI ;
– de plus, en cas de réalisation d’un résultat déficitaire, ce dernier est imputable sur les autres revenus du foyer fiscal. Bien évidemment cette dernière solution suppose l’application d’un régime réel d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux.
2. Notion de LMP au regard de l’IFI
En principe, les foyers fiscaux qui détiennent un patrimoine immobilier dont la valeur totale est supérieure à 1,3 million d’euros sont taxables au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Différents biens immobiliers peuvent être exonérés de cet impôt alors même que la valeur totale du patrimoine immobilier excède le seuil précité.
Il en est ainsi notamment des biens immobiliers qui font l’objet de locations meublées en tant que loueur de meublé professionnel. Toutefois, sur ce point, la législation fiscale exige l’application d’un critère de revenus et non de recettes en précisant que les revenus de la location meublée doivent excéder plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Dans l’affaire examinée par la Cour de cassation, le contentieux concernait l’application de l’ISF. Cela étant, les règles sont équivalentes s’agissant de l’IFI, si ce n’est la suppression de l’obligation d’immatriculation au registre du commerce faisant suite à la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 mentionnée ci-dessus.
Alors que le contribuable contrôlé soutenait pouvoir prétendre à l’exonération de l’ISF au motif que les loyers meublés excédaient les autres revenus, l’intéressé est finalement débouté du fait qu’il ne retire pas de cette activité de location meublée plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel il appartient est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du même code.
Sur ce point, la Cour suprême rappelle qu’en matière d’ISF (désormais d’IFI), pour apprécier si la condition de prépondérance des revenus tirés de l’activité de location de meublés par rapport aux autres revenus pris en compte est remplie, il convient de retenir, non les recettes brutes tirées de l’activité de location meublée professionnelle, mais le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé par cette activité, afin de permettre la comparaison avec l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris le bénéfice tiré de la location.
S’agissant de l’IFI, l’article 975 (V) du CGI précise ainsi que pour que les biens immobiliers soient considérés comme des actifs professionnels au regard de l’IFI, il faut réaliser l’exercice d’une activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, sous réserve de remplir les deux conditions suivantes :
– d’une part, réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
– d’autre part, retirer de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Dans ces conditions, en l’absence de revenu tiré de l’activité ou en cas de déficit, la condition de seuil de 50 % ne peut donc pas être considérée comme remplie.
Ce principe est clairement formulé par l’article 975 (IV) du CGI et commenté par le BOFIP (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10,.n° 50).