82. L’aménagement de la procédure d’autorisation pour changement d’usage (6ème partie Loi du 19/11/2024)

Pour l’essentiel, la loi du 19/11/2024 élargit le champ d’application de la législation qui permet la mise en œuvre d’une procédure d’autorisation pour changement d’usage de logements d’habitation en meublés de tourisme.

Certaines communes (ou établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), essentiellement situés dans les zones urbaines, peuvent mettre en place une procédure d’autorisation de changement d’usage lorsque des biens immobiliers à usage d’habitation sont loués en tant que meublé de tourisme en application des dispositions du code de l’habitation et de la construction (art. L. 631-7 et s. du CCH).

A ce titre, le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens de la présente législation.

La délivrance d’une autorisation de changement d’usage peut être temporaire (art. L. 631-7-1 A du CCH) ou permanente (art. L. 631-7 du CCH).

L’autorisation pour changement d’usage peut éventuellement être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Cette dernière mesure est laissée à l’appréciation de chaque collectivité compétente. Dans ce cas, ce dispositif rend particulièrement difficile l’affectation de locaux à la location de meublés de tourisme.

1. Extension du champ d’application

En premier lieu, la loi nouvelle élargit le champ d’application des communes pouvant instituer la procédure d’autorisation pour changement d’usage en visant désormais l’ensemble des communes dans lesquelles la taxe annuelle sur les logements vacants est instituée, dont la liste est fixée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (et non plus les seules communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) (V. liste de communes concernées).

De plus, dans les communes autres que celles mentionnées ci-dessus, les dispositions d’autorisation pour changement d’usage peuvent être rendues applicables par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal.

Autrement dit, pour les communes hors zones tendues, le contrôle du changement d’usage peut désormais être mis en place sans nécessiter une autorisation du préfet du département. Une délibération de la collectivité compétente peut instaurer la procédure pour changement d’usage. Il faut toutefois que cette délibération soit motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant (art. L 631-9 du CCH modifié par l’art. 5 (I-3) de loi).

Il reste à définir la notion de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Il est à noter le zonage ABC mis en place par les pouvoirs publics qui procède à un classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements.

2. Aménagements de la procédure pour changement d’usage

La loi nouvelle formule les modifications sur les 5 volets suivants :

1/. les personnes morales qui envisagent de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme sont désormais également visées par ce dispositif d’autorisation s’il a été instauré par la collectivité compétente. Jusqu’à ce jour, seules les personnes physiques étaient visées par le régime d’autorisation pour changement d’usage ;

2/. la délibération adoptée par la collectivité compétente peut également fixer, sur tout ou partie du territoire de la commune, dans une ou plusieurs zones géographiques qu’elle délimite, le nombre maximal d’autorisations temporaires qui peuvent être délivrées ou la part maximale de locaux à usage d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire de changement d’usage.

Dans ce cas, dans les zones concernées, aucune autorisation permanente de changement d’usage de locaux à usage d’habitation ne peut être délivrée dans le but de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, sauf si elle est accordée contre une compensation.

Toutes les autorisations sont délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans. La délibération définit la procédure de sélection entre les candidats, qui prévoit des garanties de publicité et de transparence applicables de manière identique aux demandes initiales et aux demandes de renouvellement ;

3/. sur le territoire des communes où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local qui n’est pas à usage d’habitation, en tant que meublé de tourisme. Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local. Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application de ce dispositif (art. L 324-1-1, IV bis du code du tourisme) ;

4/. lorsque les biens sont situés au sein d’une copropriété, l’autorisation de changement d’usage ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le règlement de copropriété. Le demandeur doit en attester par la production d’une déclaration sur l’honneur (art. L. 631-7-1 A du CCH modifié par l’art. 5 de la loi) ;

5/. la preuve de l’usage d’habitation est modifiée. Avant l’entrée en vigueur de la loi du 19/11/2024, un local était réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Désormais, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues dans le présent cadre. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure.

3. Sanctions applicables

En cas de non-respect du dispositif, le montant de l’amende civile prévue à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) est doublé en passant de 50 000 à 100 000 €.

De plus, un nouvel article L. 651-2-1 du CCH prévoit que la personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l’infraction prévue à l’article L. 651-2 s’expose à la même amende.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Laisser un commentaire