La jurisprudence administrative précise les conditions d’application de l’exonération des plus-values immobilières lorsqu’une personne procède à la vente de sa résidence principale au sein de laquelle est exercée une activité de location de chambres d’hôtes. Un tour d’horizon du sujet conduit à constater qu’il est périlleux de prétendre à une exonération totale desdites plus-values.
Par définition, l’activité de location de chambres d’hôtes se situe chez l’habitant en vertu du code du tourisme, c’est-à-dire généralement dans la résidence principale du loueur. Dans ces conditions, la première question est de savoir si la plus-value réalisée peut prétendre au régime d’exonération des plus-values issues de la cession de la résidence principale.
Sur ce point , les commentaires de l’administration fiscale précisent que : « Sont considérés comme résidences principales au sens du 1° du II de l’article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n° 20).
A l’évidence, la partie de l’immeuble affectée à la location de chambres d’hôtes n’est pas éligible à l’exonération des plus-values immobilières concernant les biens qui sont affectés à la résidence principale. Il est à noter que cette exclusion ne porte que sur la partie de l’immeuble servant aux prestations d’hébergement. Ainsi, la partie de l’immeuble qui sert à l’activité de chambres d’hôtes est exclue du régime d’exonération des plus-values applicable à la résidence principale. Par ailleurs, la partie de l’immeuble qui est exclusivement affectée à la résidence personnelle du loueur est éligible au régime d’exonération des plus-values de la résidence principale (sauf si le bien correspond à la résidence secondaire du loueur).
En dernier lieu, un arrêt de la Cour administrative d’appel de Toulouse a précisé que le loueur de chambres d’hôtes ne peut pas se prévaloir d’une exonération totale de la plus-value de la résidence cédée au motif que lesdites chambres d’hôtes se situent au sein de la résidence principale (CAA Toulouse, 16/03/2023, 21TL00109).
En l’espèce, les juges ont admis l’exonération en tant que résidence principale à proportion de la surface affectée à titre privée (soit 42,44 % de la superficie totale du bien), l’autre proportion étant exclue de cette exonération (soit 57,56 % de la surface totale de l’immeuble affectée à l’activité de location de chambres d’hôtes).
Cette solution avait déjà été clairement confirmée par un arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 13 octobre 2016 (CAA Lyon, 13/10/2016, N° 15LY00418). En l’espèce, les juges ont exclu du bénéfice de l’exonération au titre de la résidence principale la plus-value réalisée à raison des 5/8ème de la superficie de l’immeuble cédé en tenant compte de la composition de l’ensemble immobilier et des biens mis à disposition de la clientèle.
Ce principe avait été à nouveau confirmé par un arrêt plus récent de la Cour administrative de Nantes (CAA Nantes, 31/05/2018, N° 16NT00648). Dans cette affaire, les juges du fonds ont considéré que c’est à bon droit que l’administration n’a exonéré la plus-value de cession en cause que pour la partie de l’immeuble affecté à la résidence principale des requérants qu’elle a fixée à 23 % de sa superficie. La détermination de la quote-part de la propriété utilisée à titre professionnelle a été fixée à 77 % à l’aide des plans de la propriété.
En toute hypothèse, il n’apparaît pas possible d’invoquer la mesure de faveur administrative précisant que lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble cédé est totalement affecté à usage d’habitation mais constitue le domicile commercial d’une entreprise, il est admis que l’exonération puisse s’appliquer à la totalité de la plus-value, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.
A ce titre, le Bulletin officiel des finances publiques précise en ces termes : « Lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble cédé est pour partie affectée à usage d’habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie privative qui constitue la résidence principale du cédant peut bénéficier de l’exonération » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n° 80).